北京德外小区项目前期顾问报告(亚豪机构)2006.ppt

德国 GMP 国际建筑设计事务所 设计公司 北京市首旅华远房地产开发有限公司 开发商 2005 年 3 月 入住时间 暂定 2 美元/月/平米 物业费 北京首旅 物业公司 3.6－3.9 米 层高 2700-10400 ㎡/栋 单体面积 销售人员说已整售一栋，但据内部消息只是意向 客户，并未成交。 销售率 全部地下，售价 18 万/个 车位 均价 17700 元/㎡ 售价 观景电梯 电梯 20 米高中庭景观 园林景观 空调机组与独立新风机组相结合 (50 立方米/小时) 新风系统 LOW-E 保温隔热玻璃幕墙和横栅（740 公分 等距高质铝体遮阳板） 外墙饰面 17700 元/㎡ 项目均价 占地面积 10135 ㎡ 总建筑面积 38700 ㎡ 项目规模 东城区安定门滨河路护城河北岸 地理位置 德外小区项目前期顾问报告 第 128 页 共 185 页 5 层、7 层、8 层，如同音符一般跳动的五座楼体，构成了京城罕见的蒙太 奇空间，阳光与空气无阻地淌过整个建筑群体。从楼体内向外看去，透过接近 德外小区项目前期顾问报告 第 129 页 共 185 页 自然色的 LOW-E 玻璃窗体，令活动于其间的每一个人都可以通透地与自然环境 相对视。 项目优劣势分析： 地段好、产品业态组合也比较合理，开发商有较高的品牌优势。低层、低 密度以及中庭景观设计有较高的市场竞争力。项目生态高科技设计，采用了 LOW-E 玻璃、铝制格栅、独立新风系统等，提高项目的办公品质，在现代写字 楼的竞争点上有一定优势。 该项目交通不够畅达，销售方式单一（整栋为主）、面积过大、总价过高 等因素都限制了这个项目的市场效果。生态科技水平在高档写字楼项目中只属 一般，在未来高端写字楼竞争中将有一定的局限性。 4.CBD 总部基地 德外小区项目前期顾问报告 第 130 页 共 185 页 德外小区项目前期顾问报告 在二三层，斜街因此拥有了更为丰富的空间层次；天桥不仅使各个建筑之间有所 联系，它的存在同时解决了地面层标高上高架桥对德胜门的视线遮挡，人们站在 天桥上凭栏远眺，可以观赏到相当完整的德胜门景象。 为了进一步强调该地段的传统特征，我们在斜街铺装设计中用现代手法再现原有 城市肌理。已经消失的胡同，院落，房屋在原有位置用特定的建筑语言提示行色 匆匆的现代人这里的过去：某一块绿地，那是以前的院落；某处高起的台基，曾 经有房子立于此地；铺装变换，人们看到一条小路蜿蜿蜒蜒，绿草从立瓦缝中钻 出，那是从前的胡同。 通过这些设计，我们将传统和文化的气息引入现代写字楼群之中，使这里未来的 使用者时刻感知身处拥有几千年文化的古都，使这组建筑群真正属于这里，属于 北京。 b) 广场 建筑群的主入口广场位于东南角，是面向城市的开放型空间。由于在这里斜街标 高与城市道路相差 4 米，因此自然出现了通向斜街内部的大台阶，台阶的一部分 演化成叠水，至道路标高后成为一个平行四边形水池，池水满溢而出顺着池壁流 下，潺潺水声给嘈杂的城市带来一丝宁静。此外，沿西侧外墙另有一组坡道上行 至斜街。 建筑群西北角是次入口广场，尺度较小，由建筑自然围合而成，并保留了一棵基 地原有树木，是斜街的终点。 斜街内部有两个广场，它们的出现打破了 150 米长的斜街的线性单调感，创造出 变化而丰富的室外空间，增加人们相互交流的机会。 其中较大的广场围绕基地内一棵古树形成，该槐树树冠直径达 25 米，郁郁葱葱， 形态优美。由于它的位置邻近斜街，就势在此处将街道空间打开，用建筑围合， 第 96 页 共 185 页 德外小区项目前期顾问报告 形成广场，既保护了古树，又使古树成为建筑群的绿色景观。周围建筑面向广场 的局部被设计成外廊空间，人们可以从办公室中走出，俯瞰广场，享受自然。 另一广场位于斜街北部。该广场为北部三栋单体建筑之间提供了一处公共空间。 另外通过广场西侧下沉庭院内的踏步，地下车库内的人们可从这里到达斜街地 面。 c) 胡同 “一排一排由四合院比邻串联组成的小街道，矮矮的，灰灰的，排列得极为整齐， 永远正南正北正东正西，颇像围棋棋盘。这种小街道，北京话叫“胡同”，已有 八百年以上的历史。这里有结构独特的建筑，有精美绝伦的花园，有爷爷辈留下 来的老树和可爱的小花草，有天人合一的布局，处处有空，静中有动，达到人和 自然的高度谐和，成为世界大都市中的绝无仅有的奇观。 北京城由两部分组成：皇家宫殿、皇家园林和成片的居民胡同、四合院。前者大 多是北京的名胜古迹文物，后者既是民用建筑群，又是文化。这两部分合二为一 便是一座完整的北京城。 北京的