地产项目风景园林工程的成本管理探析.docVIP

地产项目风景园林工程的成本管理探析 　　摘要：指出了地产的风景园林设计与地产的成本控制存在着制约以及依存关系，地产景观从商业的角度来看是房地产项目销售的一种手段，所以在风景园林工程上要考虑成本。提出了在风景园林工程的管理中，要加强园林工程的成本管理，设立合理的成本控制目标，建立健全成本管理体系，采取正确的成本管理体系。 　　关键词：地产；风景园林；成本管理 　　中图分类号：TU986 　　文献标识码：A 文章编号2017 　　1 风景园林在地产项目中的地位及重要性 　　在过去，修建居住项目尚未有景观工程或风景园林的概念，仅仅是院落小区种植几株苗木，堆砌一些花台，占整个项目成本估计不到1%或者忽略不计。然而，房地产发展到现在园林景观工程虽然只占总成本的3%～5%，根据项目定位及业态的不同相应占比会更高，但是随着社会的发展和经济的进步已经成为开发过程中不可忽视的环节，如何在设定的投资造价范围内做出最为理想的景观效果，设计定位控制、质量效果控制和施工成本控制越来越受到重视，从成本管理与控制的特点和难点入手，论述了工程设计与施工管理的各个要素及提高地产景观工程管理过程的性价比控制的重要性。 　　2 风景园林工程成本的构成 　　风景园林工程成本的构成，主要以形成方式和构成要素两种方式划分（图1）。 　　2.1 按形成方式 　　按形成方式分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金（表1）。 　　（1）风景园林工程的分部分项工程费一般又分为：硬质景观、软景（乔木、灌木、草坪等）、安装工程3大专业部分，而各分部分项工程费以分部分项工程量乘以综合单价进行计算。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，以及一定风险范围内的风险，而价格涨幅风险一般考虑为材料5%，施工机具使用费10%。 　　（2）措施项目费主要是指完成风景园林工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面非行程工程实体的费用。措施项目费总结为以下几类：安全文明施工费（包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费）；夜间施工增加费；二次搬运费；冬雨季施工增加费；临时保护设施费；已完工程及设备保护费；脚手架费；混凝土模板及支架费；大型机械设备进出场及安拆费等。 　　（3）其他项目费：暂列金额，一般考虑为整个风景园林工程的15%、暂估价、计日工、总承包管理费。 　　（4）规费：社会保险费如养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费；住房公积金；工程排污费；其他未列入的规费按实际发生计取。 　　（5）?金增值税 　　2.2 按构成要素 　　按构成要素分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费、税金（表2）。 　　（1）人工费是指支付给直接从事风景园林工程施工作业的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。 　　（2）材料费是指风景园林工程施工过程中耗费的各种原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。 　　（3）施工机具使用费是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或租赁费。 　　（4）企业管理费是指风景园林企业组织施工生产和经营管理所需的费用。根据项目具体情况及园林企业自身情况，一般以人工费取一定费率计取费用。 　　（5）利润：由施工企业根据企业自身需求并结合市场实际自主确定，在税前工程费的比重一般按5%～7%计算。 　　（6）规费、税金：与形成方式中规费、税金的一致。 　　在地产项目风景园林工程的成本管理过程中，一般采用工程量清单计价模式，按前述的行程方式进行表达、分析、对比、管控、评估等工作，从而达到成本管理的目的。 　　3 风景园林工程各个成本构成的细部组成 　　风景园林工程是投资，必然会涉及到成本问题，风景园林工程的成本费用主要由以下部分组成：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金，其中的分部分项工程费又是重中之重（表3）。 　　4 风景园林工程全过程成本管理浅析 　　4.1 风景园林工程策划决策及建设实施各个阶段的成本管理 　　风景园林工程全过程成本管理是指覆盖风景园林工程策划决策及建设实施各个阶段的成本管理。包括：前期决策阶段的项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析；设计阶段的限额设计、方案必选、概预算编制；招投标阶段的标段划分、发承包模式及合同形式的选择、招标控制价或标底编制；施工阶段的工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理；竣工验收阶段的结算与决算等。 　　（1）风景园林工程项目策划是指将建设意图转换为定义明确、系统清晰、目标具体且具有策略性运作思路的高智力的系统活动。工程项目策划主要包括建设前期项目系统构思策划、建设期间项目管理 策划和