物业设施设备管理基楚.ppt

物业设施设备管理基础 刘芳付 前言 设施管理(Facility Management，简称FM)，按照国际物业设施管理协会(IFMA)的定义，是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。 前言 物业设施设备管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。 物业设施设备是物业项目的“心脏”。物业设施设备维护保养对保证物业的正常运转，降低能耗，减少不必要的损失有着至关重要的作用 。 前言 尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施设备管理行业和物业设施设备管理专业人员更显得重要。 物业设施设备管理不单为了延长设施设备的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。 前言 简而言之，物业设施设备管理的服务对象是人;物业设施设备管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。 主要内容 物业设施设备管理概述 一、物业设施设备的种类和组成部分 房屋的种类： 建筑结构类型： 房屋承重受力方： 房屋的层次和高度： 房屋的用途： 房屋的基本组成： 结构部分 装饰部分 物业设施设备部分 一、物业设施设备的种类和组成部分 物业设施设备的种类和组成： 供配电系统 消防系统 暖通空调系统 燃气管道系统 给排水系统 电梯系统 信息智能化系统 二、物业设施设备管理的基本要求 (一)基本要求 做好物业设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善物业设施设备状态。 二、物业设施设备管理的基本要求 （二）设施设备管理评价指标 房屋完好率（对应房屋破损率）： 设施设备完好率（对应设备故障率）： 三、物业设施设备管理的内容与方法 (一)使用管理 业主和物业使用人的正确使用 物业管理单位的维修保养、安全使用和运行 (二)维修保养 运行时 定期检查、维护、清洁及润滑 故障时 抢修、检修、专业测试维修 损毁时 更新、改造 三、物业设施设备管理的内容与方法 (三)安全管理 安全教育 安全管理制度 安全和防护装置装备 三、物业设施设备管理的内容与方法 (四)技术档案资料管理 物业设施设备档案的分类 按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）和《物业承接查验管理办法》的有关标准执行。具体分类明细表如下： 三、物业设施设备管理的内容与方法 三、物业设施设备管理的内容与方法 (五)采购和零备件管理 采购计划 库存备件名录、低库存量 采购渠道 畅通、合格的供应商 采购质量 关系维修质量 三、物业设施设备管理的内容与方法 (六)工量具和维修用设备的管理 安全使用、定期校验 领用归还 会使用、会维护、会修理 三、物业设施设备管理的内容与方法 (七)外包管理 一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等 。 二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。 三、物业设施设备管理的内容与方法 (八)技术支持 技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。 物业设施设备的承接查验 一、承接查验基本概念 （二）、实施承接查验应当具备的条件 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 一、承接查验基本概念 （二）、实施承接查验应当具备的条件 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 电梯、二次供水、高