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第一篇 写字楼篇 一、? 经济政策与环境分析（一）政府政策导向 政府六大措施：1、大力发展金融、高新技术产业、对外贸易和现代物流 产业四大支柱产业，调整和优化产业结构；2、建设生态型产业链和循环经济发展模式； 3、 全面迎合珠三角经济带和深港一体化的新趋势；4、 降低经济发展的环境成本与环境代价，实现资源与环 境的永续利用；5、 加强人才的培养与引纳；6、 加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟 政策。 小 结政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用自身的投资环境优势、管理和创新优势、人才优势、科技与第三产业，以及外向型经济优势，力争成为珠三角经济带的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心。 （二）目前经济形势 1、中央政府与香港特区政府关于CEPA(协议的签署；2、目前深圳“总部经济”发展战略收到实效。3、 2003年上半年新注册的外资企业达793家，外资进 入深圳的势头持续迅猛。 小 结 ◆ 加入WTO两年，深圳已明显凸现WTO效应，外 商投资力度逐年加大，出口势头依然迅猛。◆ CEPA给深圳带来实质性利好。 二、? 深圳写字楼市场供求趋势分析（一）销售及租赁情况 （二）空置情况 主要原因： 1）今年上半年写字楼同期推出供应量比较集中；2）写字楼的销售旺季是在第四季度前后；3）SARS对写字楼市场造成一定的负面影响。 （三）上半年写字楼销售价格 今年1—6月份全市写字楼销售单价约为9861.96元中心区的写字楼均价约为11500元/平方米，上涨5%；车公庙片区写字楼均价约为8200元/平方米，下降3%； 三、深圳写字楼供求情况及后市预测（一）全市目前供求情况 1、 今年全年的供应量约为37万左右，而今年全市写字楼销售面积应不低于30万平方米，下半年写字楼销售面积将突破22万m2； 2、 今年写字楼供应量集中在中心区，约有数十个楼 盘同期销售。 3、 罗湖由于两个甲级写字楼在招租，现在和未来两 三年内基本没有销售盘； 4、 车公庙片区今年上半年写字楼供应量约为6万多平米? （二）对未来写字楼市场预测????????? 1、2、 2004年将有超过50万m2的中高档写字楼推出，其 中前三季度前约有15万平米，第四季度约有35万 平米的供应量。2004年深圳全年写字楼的销售量 约为35—40万平方米，将会出现较大的空置率； 3、 2005年全年写字楼新增供应量仅为35—40万平方米， 消化量将达40万平方米，供应量减少一方面是因为中 心区和车公庙写字楼密集开发的高潮已过，其二，深 圳市政府严限高档写字楼的开发；4、 2004年后泰然工贸园将在8—10年内推出300多万平方 米写字楼，并将会逐步以5000—6000元/平方米超低价 格推出，平均每年推出20—30万平方米，将导致大量 创业成长型公司和部分大型企业的后勤、服务和结算 中心流向该区域 四、中心区写字楼未来发展趋势 1、 中心区仍是深圳市写字楼市场的主战场，2004和 2005年中心区的写字楼开发将达到最高潮，供应 量将会超过全市的70%。2、 由于中心区在未来几年内推出的绝大部分是超高 层项目，中心区写字楼价格将会全面拔高； 推出的中心区写字楼在产品设计将会有重大突破， 第四代写字楼将会全面得以体现。 五、中心区部分在售写字楼项目调查 第二部分 写字楼项目定位 一、项目基础资料分析项目位置：深圳市中心区17-1号地块建设用地面积：9813.9M2总建筑面积：100000M2其中，五星期酒店部分50000M2，商务部分30000M2，商业20000M2（地下室1层、2层，与地铁连通）建筑高度：85M，100M? 二、项目整合分析（一）区位概况分析? 位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区17—1地块，东靠两栋超高层写字楼，南临会展中心，北临大中华，西临中心绿化广场，地下与地铁和地下商业街相连，地理位置优越。 （二）交通概况分析东侧：中心六路，路宽9.5米，为小区次干道；南侧：福华三路，路宽32米，为城市主干道；西侧：中心五路，路宽16米，为城市次干道；北侧：