房价过高原因分析论文-我国当前商品房价格过高的原因分析.pdfVIP

我国当前商品房价格过高的原因分析 摘要：近些年来，我国城市房价持续上涨引起了广泛关注，对国人的生产生活产生了比较 重大的影响。本文调查了我国房地产价格上涨的过程，着重分析了房地产价格上涨的原因， 从多个角度探讨，并提出了房地产市场的引导和调控措施。 关键词：房价 地价 需求动机 投机 外资 调控 引言 1998年以来中国房价业进入高速发展的阶段，房价持续上涨，每年的涨幅都在5%-10%左 右，过快的增长引起了人们的广泛关注，同时也对国民的生产生活产生了巨大的影响。房价 地价的互动上升，愈演愈烈的房产开发以及逐步出现的房产泡沫，其原因究竟是什么？一时 间众说纷纭。 本文从经济学，产业组织理论等理论为基础，主要采用房地产市场分析的方法，从多个角 度阐释房地产价格上涨的原因，提出解决房地产价格过快增长的方法，对理顺房价形成机制 提出相应的建议。 1 房地产价格的相关理论 1.1 房地产价格的构成 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上 的实现,房地产价格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的 货币表现。 1.2 地租理论与房地产价格的关系 美国现代土地经济学家雷利#巴洛维在他所著 《土地资源经济学——不动产经济学》一 书中认为:地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成 本之 后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。 2 房价走势 2.1 过去及现在的房价 2013年2月24 日，独立经济学家、现任中企资本主席杜猛在微博表示，中企资本周 刊 “盘点十年房价”显示，2012年全国城镇平均房价5791元。2007年为3445元，五年上 涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨 143%，年均递增 10.3%。 1 而当今2013年的房价已经达到了6200的均价，对于全国平均工资3916来说，房价无疑是 高不可攀的。 2.3 今后房价预期 未来十年中国房价走势如何？所以经过两年调整以后，2013年以后一线城市房价基本 保持平稳，或者略有下跌。而中小城市挤出一部分泡沫以后房价还会随着收入水平和刚性需 求的拉动慢慢上涨，只要没有投机，没有恐慌性需求，这种上涨就是健康的。预计2020年 一线城市房价是今天的50%—70%，中小城市房价是今天的1.5—2.0倍。 3 房价上涨的原因 3.1 需求旺盛对房价的推动 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日 益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房 地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起 来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接 影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因 的是由后面三种需求的增加共同推动的。 所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收 入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口 进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费 型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 3.2 商品房建设成本增加 3.2．1 建设材料涨价 近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原 因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业 而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得 建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处 于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价 格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行 情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。 3.2.2住房周边硬件条件的完善