2010-08-25鑫成君泰销售与资金回笼计划.docVIP

鑫成·君泰销售目标与资金回笼计划 项目情况：鑫成君泰项目总建筑面积约29万平方米，共19栋，分三期开发。一期开发1-6栋，建筑面积合计83648.49平方米，共计691套，分栋建筑面积与套数如下表： 栋号 建筑面积(平方米) 套数(套) 1# 20913.41 186 2# 14697.46 134 3# 21999.92 200 4# 4317.92 22 5# 10585.69 70 6# 11134.09 79 总计 83648.49 691 （以上数据由鑫成工程部提供。） 推盘计划：项目一期6栋，分为二批推盘，依据项目工程及前期客户蓄卡等情况，初步确定推盘时间如下：因为根据前期客户蓄卡情况，1、2、4号楼客户关注度最大最多，为营造开盘火爆，建议开盘当天主推1、2、4号楼，随后根据销售情况加推3、5、6号楼（暂定12月18）。 批次 栋号 推出时间 建筑面积 户数 第一批 1、2、4#楼 11月13日 39928.79 平方米 342户 第二批 3、5、6#楼 12月18日 43719.7 平方米 349户 总计 83648.49平方米 691户 销售价格预定：根据近期对相关主要竞争楼盘的市场均价截止至2010年8月1日。根据我们一直以来对同业楼盘的价格与营销跟踪，可知四个可比实例的价格轨迹与目前实收均价，并对本项目的未定销售价格，进行市场对比作为价格依据之一。 （1）月亮湾2B，2009年11月份开盘时对外销售均价为3100元/平方米，样板房开放以后销售速度较快，2010年7月份上调了尾盘销售价格，实收均价约为3150元/平米。 （2）天门一号一期于2009年10月份开盘，开盘高层对外销售均价约为对外销售价格起伏不定，根据近几个月的价格跟踪与暗访反馈，其价格虚高较多，真实均价约2950元/平米，去年一年的消化量约300套左右。 （3）逸臣桃园2号楼2010年6月5日开盘，销售情况较好，除开盘三天可优惠50元/平米外，其它优惠与折扣甚少，开盘一个月后销售均价上调到30-50元/平米，项目实收均价约为2950元/平米。 （4）凤湾欣业苑已开盘，对外宣称销售均价为3200元/平米，取最后实收均价为3050元/平米左右，开盘销售166套。 综上所述：此次报告以本项目在既能保证量又能能保证价格的开盘销售估算价为：3200元/平米左右。 销售及回款计划：依据目前认卡客户对户型的喜好和意向情况，预计分批推售可实现的销售率如下： 销售阶段 时间段 销售面积（㎡） 销售比例 阶段 均价 预计销售额（元） 阶段 累积 阶段 累积 阶段 累积 认筹期 09年11月-10年11月 -- -- -- -- -- -- -- 开盘期 10年11月13日-12日30日 35132.37 35132.37 42% 42% 3200 112423570.6 112423584 热销期 11年1-3月 10874.3 46006.67 13% 55% 330021 148308786.2 持销期 11年4-6月 16729.7 62736.37 20% 75% 32006 201843819.8 清盘期 11年7-10月 20912.12 83648.49 25% 100% 310075 266671399.6 销售周期11个月(11月13日开盘) 83648.49 100% 3200 　  速度预估：根据对前期客户的了解，客户中准备一次性付款的客户约为10%，余下90%的客户准备首付3成和首付5成的客户约各占一半，折中首付比例为40%。一般在客户签订认购协议后的第7-15天要求签定《商品房买卖合同》并支付首付，按银行按揭放款的程序与速度，一般贷款到位时间约为60天。 回款计划：依据以上各项情况，结合比较实际的现金收款速度和银行的贷款发放速度，制订鑫成君泰项目资金回笼计划表如下，以下表格中回款数额以元计算，总计一期回款266671399.6元： 时间 2010.11.13-31 12.1-30 2011.1.1-31 2.1-28 3.1-31 4.1-30 5.1-31 销售额(元)06 4823707.187196212 总累计(元)0688890618.03 123804142 139438724 151022215.7 161145047.8 时间 6.1-30 7.1-31 8.1-31 9.1-30 10.1-31 11.1-30 合计 销售额(元) 1345445