《房地产投资分析》课件.pptVIP

7.2.3线性分析 1、线性分析的应用条件 （1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或总产量）的线性函数； （2）房地产产品的总产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； （3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； （4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合成一种产品； （5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。 2、线性分析的基本公式*[282页] 3、线性分析的应用？ [例7-1]某房地产开发公司拟开发一普通居民楼，预计建成后，每平方米售价为2000元，总开发建筑面积为2500平方米，销售税率为5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期间的固定成本为120万元，试计算该开发项目的预期利润。 [例7-2]假设例7-1中的房地产开发公司拟实现目标利润200万元，问应开发并销售多少建筑面积？ [例7-3]假设例7-1中的其他因素不变，但欲实现开发利润150万元，问每平方米售价应定为多少？ [例7-4]假设例7-1中的企业在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下实现120万元利润，每平方米变动成本应降为多少？ [例7-5]假设例7-1中企业在其他因素不变的情况下，欲实现120万元的利润，固定成本应控制在什么水平？ [例7-6]试计算早所得税税率为25%时， 例7-1企业欲实现95万元的税后利润，应开发并销售多少平方米建筑面积？ [例7-7]某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为6万件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.92亿元，固定成本为5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品实际产量、销售价格、销售收入和生产能力利用率的临界点。[接286页的例题]？？？ 7.3敏感性分析[291页] 7.3.1敏感性分析含义： 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 如果某变量变化幅度很小但对主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。 7.3.2敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感性因素产生的可能性，并制定出应变对策，提高决策的可靠性。 二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。 三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 7.3.3敏感性分析方法[292] 1、单变量敏感性分析：假设个变量之间互相独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量经济指标的影响。这种分析方法叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。 2、多变量敏感性分析：同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多哥变量测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。 7.3.4单变量敏感性分析[293] 1.单变量敏感性分析的步骤 2.单变量敏感性分析图 3.单变量敏感性分析的应用[295页，例7-9] 7.3.5多变量敏感性分析[301] 7.3.6敏感性分析的局限性 7.4 小结 课堂作业：[306页（第七章]（2009.4.17星期五3-4节） （一）回答下列问题： 1、不确定分析有哪些内容？ 不确定分析的目的是什么？ 5、临界点分析的目的是什么？ 它的作用是什么？ 15、敏感性分析的局限性是什么？ （二）计算题： 16、[306页] [284页的例题要求掌握，在房地产开发中考] （七） 房地产投资社会分析 (1) 社会分析概述 (2) 房地产投资社会分析的原则、内容及程序 (3) 房地产投资社会分析基本方法 了解社会分析的内容、原则、程序； 理解房地产投资社会分析基本方法原理 第九章 房地产投资决策分析 9.1 房地产项目投资决策概述 9.1.1房地产投资决策含义 9.1.2 房地产投资决策程序 9.1.3房地产投资决策准则* 9.2 房地产投资项目的方案比选 9.2.1 房地产投资项目方案比选的含义 9.2.2 投资方案的类型 9.2.3比选所用的指标 9.2.4比选中应注意的问题 9.3 各比选指标的应用9.4 小结 9.3.1 互斥方案的比较与选择 9.3.2