商业物业工程设备设施管理【专训】.ppt

北京海航太平物业管理有限公司 商业物业工程设备设施的维修和保养 主 讲：李冠英 PPT制作：李冠英 西安民生商业项目专训 商业物业工程设备设施维护保养的基本要求 1、规范性：规范性是指在工程设备设施的管理、运行、维修中要有章可循，规范管理、规范操作、规范标准。 2、标准性：是指设备设施的操作、维修按技术标准执行，设备设施的管理要标准化。 3、统一性:是指设备设施的管理标准、维修标准、统一类型的机组或设备的操作、维修按公司要求统一执行。 4、严、细、精是指在设备设施的管理、运行、维护保养的过程中，要严格执行规章制度、严格执行工作标准，细是指在设备设施的运行操作、维修养护中要细心细致，要细化工作标准、细化工作程序、细化工作要求，精是指在设备设施的管理中，要出精品，要精细工作，精明做事。 维修的类别 1、大修工程 大修工程是在房屋和设备设施基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理方式。需要涉及或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空调、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造。 2、中修工程 中修工程是指：需涉及或拆换少量主体结构或少量设备，需要动用资金达到该部件15%的，但保持原房(或设备)的结构和规模的工程，维修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别不容易界定，一般可以取消中修类别，合并到大修。 3、小修工程 小修工程是指修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小的损坏，以保证房屋(或设备)原有完损等级的日常养护工程。 对于实行状态（监测）维修的房屋和设备，小修的工作内容主要针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，已恢复房屋和设备的正常功能。 对于实行定期检修的设备，小修内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。 小修工程项目主要包括： 屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等修补楼地面面层，抽换个别楞木等。修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。 抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等房屋的检查，危险构件的临时加固等。其主要特点：量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。 工程维修的资金来源 1、公共区域内的共用部位及共用的房屋或设备在使用过程中其构部件局部小的损坏，且属于物业（商业）管理合同中约定的属于管理公司维修范围内的部分，维修资金由管理公司承担。 2、主力店（租户）独立使用、经营区域内和租赁（物业管理协议）约定由（主力店）租户承担的范围内房屋和设备设施，由其自行维修。委托管理公司维修的实行有偿原则。 3、除以上两种情况外的维修资金均由业主承担。 房屋和设备维修的方式 修理周期 维修计划的种类 维修计划的编制依据 编制计划时应考虑的问题 1、 预防性维修 对影响设备正常运行的故障，采取“预防为主”、“防患于未然”的措施，以降低停工损失费用和维修费用。主要做法是定期检查设备，对设备进行预防性维修，在故障尚处于萌芽状态时加以控制或采取预防措施，以避免突发事故。 计划性预防维修：又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。 状态监测下的预防维修：是按实际需要进行的预维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设备设施劣化的发展情况，在高度预知情况下，适时安排的预防性维修。它主要用于重点设施设备。 改善性的预防维修：为消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设备设施局部结构和零件设计加以改造，结合维修提高其可靠性的维修措施。 2、 事后维修 对一些没有列入预防性维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。 3、 紧急抢修 对意外事故引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，难以进行事前准备。由于发生的紧急事件会对物业的正常运行或安全造成重大影响，因此通常采取设计紧急事件处理程序对紧急抢修进行准备。（各种紧急事件预案）。 房屋和设备维修前的预检 资料准备 工艺准备 其他准备 组织实施 验收和存档 1、维修前的预检 维修前的预检是对房