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塘厦中心地块开发定位及使命 市场篇 城市发展概况 城市发展背景1：产业升级 城市发展背景2：重心西移 城市发展背景3：旧城革新 土地市场分析 住宅供应分析 住宅需求分析 住宅消化率分析 住宅价格分析 住宅板块划分 住宅板块现状 未来潜在供应 客户篇 产品篇 价格篇 规划篇 形象篇 产品价格定位 考虑因素: 区位 地块均好性 规模 户型 园林 配套 价格 计价要素一： 与市场贴切，通过系统的市场比较，来得出项目合理市场价格； 计价要素二： 考虑东莞市场价格承受力，合理考虑到项目自身的价值，使价值与销售速度并重，最终与客户心理价位贴近。 根据项目自身产品的差异性，为实现利润与去化速度的均衡，本项目的价格制定策略如下： 在此前提下，建议使用市场比较法，理性的进行价格预判 产品价值评定 0.8 ★★★★ 5500元/㎡ 酒吧街配套 湖景 110㎡—160㎡ 32万㎡ 一般 塘坑水库 金地博登湖 0.3 ★★★ 3700元/㎡ 中心区配套 中心园林 48㎡—95㎡ 11万㎡ 一般 老城 长银东郡 0.6 0.3 综合评分 ★★★ ★★★ ★★★★★ 综合评定 4500元/㎡ 5500元/㎡ —— 销售价格 天荣百货 华润超市、街铺 完善中心配套 配套 中心园林 空中园林 需内部打造 园林 115㎡—145㎡ 80 ㎡—140 ㎡ —— 户型 4万㎡ 15万㎡ 10万㎡ 规模 一般 一般 优 地块均好性 迎宾大道 莲湖村 老城中央 区位 富康豪庭 丽骏豪庭 本项目 　 产品价格定位 3300 5500 60% 金地博登湖 450 4500 10% 富康豪庭 市场理性均价 4980元/平米 加权后 675 555 加权价 5500 3700 各均价 15% 15% 相以度 丽骏豪庭 长银东郡 　 项目溢价空间——2010-2011年出售时： 客户对创新产品的追捧：精装修定制（600元/平米装修标准）+面积赠送中原认为： 国际公寓未来带装修销售的价格将在：5500—5800元/平米！ 洋房未来毛坯销售价格将在:5200—5500元/平米！ 规划方略 规划思考 规划图则 增值体系 用方略趋动城市地标 如何实现住宅密度合理退让！ 关于住宅密度思考 规划思考——住宅密度 现状——商业基地面最大化下，住宅基地亲地面极少； 导致：住宅建筑密度小，必须向空间要密度； 如何实现商住分区合理化！ 关于商住结合思考 规划思考——商住结合 现状——住宅与商业混合搭配，住宅被商业干扰可能性较大 导致：干扰大，必现独立分区，实现高档居住价值； 如何尽量减少噪音归避！ 关于噪音归避思考 规划思考——噪音归避 现状——受大道及商业影响，路噪及商业噪音大！ 导致：对居住环境形成影响，产生未来居住顾虑，必段通过后退、遮挡减轻影响； 如何提升住宅地标园林价值！ 关于园林特色思考 规划思考——园林特色 现状——私密休闲空间有限，亲地园林不足！ 导致：园林空间不足，必须增强园林空间，制造住宅价值点提升的多元化； 区域划分为老城板块、新城板块、成交板块 新城板块属于新兴区域，楼盘供应量大，素质高；老城板块多为尾盘销售，供应量小。 高端价格 4500-5500元/平米 3800-4500元/平米 价格水平 塔尖人群 政府工作者 企业主 土著家庭 个体工商户 土著新贵 少量深圳客 客户类型 别墅为主 森林公园 高尔夫 城郊板块 资源性盘 规模社区 中高档次洋房、联排别墅 新行政中心区 配套不足 土地多，开发量大 新城板块 过渡洋房 城市公寓 配套完善 商业成熟 开发量小 老城板块 产品类型 板块特征 板块 老城区一直在为新城及城郊输出客户 10年上半年 10年下半年 11年及以后 金地·博登湖（三期）/约4万平米/110-150平米三房、四房 兴怡居（一期） /约 7.5万平米 /85-110平米三房、120-140三房 富康豪庭/ 约4万平米 /115-145平米三房 德洲·丹缇轩（一期）/约5万平米/48-100平米一房、两房、三房 建安广场二期/约3万平米/97-118平米两房、三房 锦绣城市花园（尾货）/ 约2万平米 /110-140平米三房、四房 长银东郡（三期）/约1万平米/40-110平米一房、两房、三房 新城区竞争供应 老城区竞争供应 约27万以上竞争供应 新城与老城预计2010-2011年总供应量约27万平米，其中新城约18万平米，占67%，老城市场面临新城市场的激烈竞争。 主力供应户型： 110-130平米三房、140-150平米四房 主力供应户型： 40-50平米一房、75-90平米两房、95-110平米三房 新城区未来仍在上演“夺客大戏” 出路2：复兴老城中央，锁定老城中央圈层 居中央者,已习惯享受百年成熟 中央圈层 中央圈层生活范围 塘厦大道