浅议房地产开发项目风险管理措施探究.doc

浅议房地产开发项目风险管理措施探究 　　【摘 要】随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业已迅速发展成为我国市场经济的重要支柱性产业，随之而来，房地产开发项目的风险也产生了。如何规避或减少此类风险，成为新的课题。 【关键词】房地产项目开发；风险；措施 0 引言 随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业已成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业。但房地产开发项目的盲目性和片面性，房地产开发的风险得到了掩盖，如何降低风险，对国民经济的发展水平将起到至关重要的作用。 1 房地产项目的风险监控 1.1 房地产项目风险监控概述 风险监控含义 风险监控就是对风险识别、风险分析、风险应对全过程的监视和控制，从而保证风险管理达到预期的目标。 风险监视是监视识别的风险的策略和措施是否付诸实施，发现决策错误及时纠正，跟踪风险和发现新的风险。 风险控制是为了最大限度地降低风险事故发生的概率和减小损失幅度而采取的风险处置技术。为了控制工程项目的风险，美国学者认为可采取以下措施： 1）根据风险因素的特性，采取一定措施使其发生的概率降至接近于零，从而预防风险因素的产生； 2）减少已存在的风险因素； 3）防止已存在的风险因素释放能量； 4）改善风险因素的空间分布从而限制其释放能量的速度； 5）在时间和空间上把风险因素与可能遭受损害的人、财、物隔离； 6）借助人为设置的物质障碍将风险因素与人、财、物隔离； 7）改变风险因素的基本性质； 8）加强风险部门的防护能力； 9）做好救护受损人、物的准备。 这些措施有的可用先进的材料和技术达到，此外，还应有征对性地对实施项目的人员进行风险教育以增强其风险意识，还应制定严格的操作规程以控制因疏忽而造成不必要的损失。风险控制是实施任何项目都应采用的风险处置方法，应认真研究。 风险监控需要项目风险管理组织和项目风险信息和沟通机制配合，与项目的风险管理目标，构成项目风险监控的体系，保证项目的顺利实施，实现项目风险管理目标。 1.2 风险监控目的和主要内容 目的：考察各种风险控制行动产生的实际效果，确定风险减少的程度，监视残留风险的变化情况，进而考虑是否需要调整风险管理计划及是否启动相应的应急措施。 风险管理过程中，风险是逐步认识和发现，对这一过程监控，主要内容： 1）评估风险控制行动产生的效果； 2）及时发现和度量新的风险因素； 3）跟踪、评估残余风险的变化和程度； 4）监控潜在风险的发展、监测项目风险发生的征兆； 5）提供启动风险应变计划的时机和依据。 1.3 房地产项目风险监控方法 1.3.1 风险监控流程 建立房地产项目风险预警系统；制定风险应急计划；合理确定风险监控机制；制定风险监控制度和流程图。 1.3.2 审核检查法 就是从项目建议书到项目结束，可行性研究报告、项目策划报告、施工图设计文件、招标文件等审核，查出错误、疏漏、不准确、前后矛盾、不一致，根据重要性程度，分初审、复审、审核、审定。检查必须有记录，修改记录，发现问题及时反馈，及时解决。 1.3.3 风险跟踪表 风险跟踪控制措施的效果是风险监控的主要内容，在实际工作中通常采用风险跟踪表格来记录跟踪的结果，然后定期地将跟踪的结果制成风险跟踪报告，使决策者及时掌握风险发展趋势的相关信息，以便及时地做出反应。 跟踪风险控制措施效果通常可以通过风险跟踪表格来记录风险跟踪的结果，然后定期地把跟踪结果制成跟踪报告。 1.3.4 风险重新估算 无论什么时候，只要在风险监控的过程中发现有新的风险因素，就要对其进行重新估算。除此之外，在风险管理的进程中，即使没有新的风险出现，也需要在项目的里程碑等关键时段对风险进行重新的估计。 1.3.5 风险跟踪报告 风险跟踪结果需要及时进行报告，向项目团队传达风险信息，通报风险现状和风险处理结果。 2 房地产项目风险应对措施 2.1 减轻风险 减轻风险策略，通过缓和或预知等手段来减轻风险，将风险发生的概率或后果降低、分散或减缓，以达到风险减少的目的。 减轻风险是存在风险优势时使用的一种风险决策，其有效性在很大程度上要看风险是已知风险、可测风险还是不可测风险。对于己知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，可以动用项目现有资源降低风险的严重后果和风险发生的频率。 2.2 风险回避 房地产项目风险分析后，如果发现风险发生的概率很高，造成损失的可能很大，有没有其它有效的策略来降低风险，而采取