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房地产开发中设计管理工作 　　【摘要】在房地产工程项目开发设计中，其设计管理工作占据着非常重要的作用。文章结合房地产工程项目开发设计过程中，其设计管理工作在具体工作实践中的应用做简要的阐述。 【关键词】房地产开发；设计管理；作用 0 引言 房地产工程项目设计管理是其项目设计人员运用系统的、科学的方法和成熟的理论等，对房地产工程项目的开发和设计工作，并对房地产施工过程中的图纸进行全方位和全过程的设计管理工作。从而最大程度上实现房地产项目经济最大化，满足客户的使用性能，它是房地产工程项目管理工作中之一。我们都知，房地产项目开发设计是一个多目标体系、复杂性的工程，其各个目标体系之间相互联系、相互影响、相互协调。同时，各目标体系之间应具有一定的协调性、合理性和均衡性，从而确保房地产工程项目开发设计工作的完美完成。 1. 房地产开发工程项目设计管理现状 1.1工程项目方案确定阶段不足之处 研究发现，房地产开发商在房地产工程项目确定过程中，往往存在一些疏忽，影响房地产开发中的设计管理工作的顺利实施。第一，在设计前，对市场的调研不够成分。通常情况下，房地产开发企业在争取到工程项目的开发允许以后，为了较快的从工程项目的开发中获得较大的经济效益，往往在没有充分对市场调研的情况下，较快的进行设计，并确定工程项目的设计方案，仅凭借“目前房地产市场什么样的设计方案最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样造成的后果是机械式地效仿别的房地产企业，没有设计出自己企业产品的特色，导致企业一开始就在市场上没有获取较大的竞争力。 1.2设计人员的经验不足 研究发现，现在做房屋建筑的设计人员中，大多数的设计人员是刚刚从各个高等院校毕业的人员，其并没有多少工程设计经验，就直接进入相应的设计单位。因此，这些刚入职的设计人员并没有实际的现场施工经验，然而在设计过程中，他们经常机械地套用各种设计规范去做建筑结构的设计。这个问题致使设计人员在建筑设计中经常容易忽略工程施工中实际操作的技术障碍。 1.3 缺乏对建筑耐久性设计 建筑结构所承受的荷载主要是由水平荷载与竖向荷载、风荷载以及房屋结构的自重等组成，这些荷载常年作用在房屋结构上，对于结构的损伤是由局部微损伤开始，逐渐发展为裂缝等结构性损伤，这样大大降低了建筑结构的安全系数。这些损伤在建筑结构设计中往往被设计人员忽略，从而导致了房屋建筑的安全系数和耐久系数的降低。 2 房地产开发中的设计管理 2.1 项目前期的分析管理 在房地产工程项目建设的前期阶段，首先需要工程项目设计管理人员了解项目用地的性质，然后对工程项目的建设用地进行科学的界定。同时，项目设计管理人员需要在房地产项目投资的前期准备工作中，充分了解工程所在地周边的环境，工程项目附近的交通是否便利，并根据工程项目的功能进行合理的分区，选定合适的项目建设风格等。最后从项目设计的结果科学的分析项目的可行性，给投资业主充分的投资信心。 2.2项目总规划阶段设计管理 方案设计阶段的设计管理工作对工程项目的可行性有非常重要的作用，因此，大多房地产企业都在项目方案设计过程中，投入较多的人力、物力，以获得一个适应房地产市场发展需要与获取较高的经济回报的方案，但大多数房地产企业在这一阶段中，并没有获得满意的设计方案。 在项目方案设计过程中，需要业主方的设计管理人员，对项目周围的环境进行全面的分析：首先要明确工程项目的目标和具体的条件状况各工程底下管线铺设，必须报备工业区按照批复的路线进行，邻近工程的地下管线铺设状况在本项目实施前期，就与工业区管委会报备过程，了解清楚，施工过程严格按照施工图铺设管线，对邻近地下管线无影响，然后从工程项目自身的特点以及影响因素着手，计划、实施、检查和监督行动方案和资源配置，通过利用科学的、系统的工程项目设计管理动态控制的基本方法、基本原理，制定出合理有效的质量控制管理措施，对工程项目进行勘察阶段、设计阶段进行全面的管理，保证工程项目的在设计阶段设计出符合工程需要、适应市场的产品方案。 此外，在项目方案设计阶段，需要做好各方面的沟通工作。在方案设计阶段的沟通主要设计对政府职能部门、方案设计部门、业主单位等。 2.3项目施工图设计阶段的设计管理 在房地产开放项目的施工图设计阶段，需要充分做好工程项目的技术交底工作，从而有效的确保工程项目的施工质量。 在房地产工程项目的施工图设计，其是在设计方案在经有关部门审批以后，在已经确定规划方案的基础上，进行施工图的设计。首先，对项目的外观进行方案确定，应该根据工程项目的功能合理确定建筑的外观，并根据项目周边环境的特色选定建筑的外观颜色。同时，综合考虑建筑结构的高、宽等进行确定结构的表现手法，并系统的分析房