衢州项目市场分析报告精要.pptVIP

四、项目地块本体分析 项目整体初步定位 自然资源优厚，政府大力扶持 地块具备规模，打造空间充足 地块自身 区域发展 重点发展区域，未来发展潜力巨大 整体定位方向 具备打造高端低密的先天优势 高端市场空白、低密度产品稀缺 存在市场发展机会 衢江新区建在大自然里的高端低密社区 产品定位方向 联排：地上200-250平 类独栋：地上250-300平（为主） 独栋：地上400-600平 区域发展 衢州市多层、洋房为主，别墅稀缺 新区供应不足、多为中低端住宅 区域未来规划发展前景利好 四、项目地块本体分析 项目价格预判——主要考虑要素 地块因素 地段位置、区域环境、交通配套、未来规划发展 规模大、容积率1.0-2.5任意调整、自然资源优厚 项目定价重点考虑要素 宏观因素 区域环境 区域未来发展利好，在售项目少，无高端住宅 价格洼地，为市区和西区的一半左右，上升空间大 市场环境 供应不足、需求明显，具备良好的发展空间 加分因素 区政府大力扶持开发，政府出资治理河道等周边环境 四、项目地块本体分析 项目价格预判——市场比较分析 衢江新区项目均价水平 联排6500-7200（二手房） 独栋、联排、叠加 0.8 南苑御景湾 5100（5月预计价） 高层 2.5 衢州君悦东方 均价水平 类型 容积率 项目 市区、西区高端项目均价水平 联排20000-22000 独栋28000-30000 独栋、联排、高层 0.8 西区金都月亮湾 高层11000 联排22000-23000（二手房） 高层、联排 1.5 市区华都维多利亚 均价水平 类型 容积率 项目 9000-12000（约1.8-2.0倍） 20000-23000 11000 西区/市区 衢江新区与市区/西区价格水平对比分析 —— 13500-15800（约3.0倍） 6000（约2.2倍） 价差 1400-2100（约1.2-1.4倍） 6500-7200 5100 衢州新区 差值 联排 高层 项目 四、项目地块本体分析 项目价格预判 联 排：10000-11000元/平米 类独栋：11000-12000元/平米 独 栋：14000-15000元/平米 参考值 五大主要考虑要素 衢江新区与高端区价差比较 以2011年底2012年初为上市价格预估参考时间 备注：若品质及溢价做足，仍将会有一定幅度的上升空间 价格预判值 THE END THANKS 浙江衢州江心岛项目市场分析报告 市场部 2011年4月 报告主体结构 宏观背景及地块条件分析 衢州房地产市场特征解析 衢江新区板块发展解析 项目本体分析及初步定位 一、区域背景及地块条件 城市经济发展情况 衢州GDP水平较低，但增速较快，近几年增速均保持在11-15%，在浙江省主要城市中属于第三梯队 近几年衢州市GDP增长率均保持在11%以上，其中2010年GDP为752.78亿元，虽然水平较低，但增速较快，2010年高达13.3%，增速在全省排行第二。 与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成，GDP总值已突破5000亿元；第二梯队由温州、绍兴、台州、嘉兴、金华组成，GDP总值超过2000亿元；第三梯队由衢州、丽水和舟山组成，GDP总值不足800亿。 备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站 一、区域背景及地块条件 城市经济发展情况 备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站 近年，衢州城乡居民储蓄余额与人均可支配收入呈持续增长态势，虽近两年增幅均有所减小，但居民消费能力有明显的增强，消费领域与消费范畴不断扩大。 2010年，衢州城乡居民储蓄余额为431.29亿元，增长率较上年末增涨16.2%，受经济环境和各投资市场影响，储蓄逐渐成为理财手段之一。 2010年，衢州市区城市居民可支配收入是21811元，近年来可支配收入绝对逐年稳定提升，除09年增长率较低之外，基本保持在11%-13%的增长率，说明居民消费能力逐年递增，但受经济发展有明显的滞后影响。 一、区域背景及地块条件 城市整体发展规划 整体发展规划目标 发展目标：将衢州建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。 发展战略：中心集聚，梯度开发；发展中部，保护南北。 “‘Y’形主轴、一心一环、七‘重’四‘点’城乡居民点结构 “Y”形发展主轴：依托320国道、46省道的发展主轴线。 “一心”指中心城区，“一环”是围绕中心主城并通勤时间在15分钟以内的9个城郊型城镇，包括石梁、航埠、华墅、廿里、大洲、全旺、高家、莲花、杜泽(含峡川)。七“重”即航埠镇、廿里镇、高家镇3个省级中心镇，杜泽镇(含峡川)、上方镇、大洲镇