戴德梁行迈克国际大厦物业管理处工程部文件大全.docVIP

文 件 目 录 序号 文 件 名 称 文 件 编 号 页码 1 工程部管理模式及工作职责、范围和任务 DTZ-MK-TD-01-S 2 工程部人员组织结构 DTZ-MK-TD-02-S 3 工程部日常管理 DTZ-MK-TD-03-S 4 工程部运行管理规定 DTZ-MK-TD-04-S 5 工程部设备管理 DTZ-MK-TD-05-S 6 工程部机电设备维修/维护管理 DTZ-MK-TD-06-S 7 工程部特种设备及监视和测量装置定期管理 DTZ-MK-TD-07-S 8 工程部紧急事件处理方案 DTZ-MK-TD-08-S 文 件 名 称 《工程部管理模式及工作职责、范围和任务》 文 件 编 号 DTZ-MK-TD-01-S 归 口 部 门 工程部 工程部管理模式及工作 职责、范围和任务 物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。 同时，物业管理费用中的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接使成本降低，提高整体管理效益。 在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，专业与专业之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。 提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。 工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。 1.1物业管理工程部的主要职责 工程部负责： A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 B. 日常运行管理 C. 对业主、租户开展有偿服务 D. 对装修工程进行监督管理 E. 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容： 1.1.1在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 1.1.2 定期编写月、季报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 1.1.3负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 1.1.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 1.1.5加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料的管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效益。 1.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 1.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。 1.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、空调机房等从实际需要出发，由运行领班带领技术工人组成。 1.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。 1.1.10 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到紧急报告，当班人员应立即通知总经理、部门经理、专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施，尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。 1.1.11推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织专业间的设备管理评比竞赛