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探索城乡统一的土地交易所及 运行管理新机制研究 牵头处室：土地交易中心 参与处室：综合处 规划处 耕地保护处 建设用地处 探索城乡统一的土地交易所及 运行管理新机制研究 为认真贯彻落实中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）文件精神，重庆市委、市政府根据实际情况，于2006年11月，提出实施“一圈两翼”发展战略，以此推进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设。2007年3月，胡锦涛总书记为重庆经济社会发展“导航定向”，要求把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市，为在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标而努力奋斗。6月7日，国务院批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，要求“从重庆市实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试点的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进重庆市经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用”。 城乡政策的制定是否合理反映社会的协调发展程度，直接影响经济整体的健康和持续发展。我国目前实行的部分政策仍然具有典型的二元结构特征，在城乡之间存在着显著的差异性，已经成为社会经济发展的突出矛盾之一。在统筹城乡发展过程中，需要分析国土政策的城乡差距，找准法律法规的底线和空白点，用好用活相关政策，推进统筹城乡协调发展。 为推进统筹城乡综合配套改革，在土地政策方面，市国土房管局提出六条对策建议：一是科学编制土地利用总体规划，引导统筹城乡发展合理用地。二是加大土地开发整理力度，构筑统筹城乡发展用地平台。三是开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩工作，提供统筹城乡发展用地条件。四是推进农村集体建设用地流转，探索统筹城乡发展用地新形式。五是完善征地补偿安置制度，营造统筹城乡发展用地和谐环境。六是强化节约集约用地，促进统筹城乡发展用地更加科学。 以科学发展观为统领，为统筹城乡发展创造条件，积极探索统筹城乡发展的国土管理新路子，针对如何加快农村土地流转，推动城乡统筹发展及筹备组建重庆农村土地交易所，市国土房管局进行了专题调研。 一、农村土地流转问题概述 （一）我市土地资源基本情况 我市幅员面积8.24万平方公里。截止2006年末，我市农用地693.55万公顷，占全市土地总面积的84.2%，主要以耕地、林地和其他农用地为主，分别占土地总面积的27.35%、40%和11.3%，体现了我市大农村、大农业的特色。根据《重庆市建设用地规划》，全市建设用地总量为57.75万公顷，占全市土地总面积的7%，较2005年净增8473公顷。建设用地中主要以居民点及工矿用地为主，占全市建设用地总量的82.6%，较2005年净增了5443公顷。 2006年，城市用地新增1716.8公顷，达到37466.7公顷，较1997年增加了21733.4公顷；全市建制镇用地新增911.5公顷，达到31886.7公顷，较1997年增加了15333.4公顷，2006年的增量部分主要是公共建设用地和住宅用地，面积分别增加218.3公顷和375.4公顷。 农村居民点用地新增930.25公顷，其中增加的主要是住宅用地，增加面积达到875.6公顷，占农村居民点新增用地的94%。据调查统计，目前全市40个区县现有农业人口2418.4万人，农村居民户数714.86万户，农民宅基地使用土地总面积39.49万公顷，每户平均宅基地面积522.4平方米，平均每人占有宅基地面积163.4平方米。 从总量上看，1997年至2006年，全市城镇化率增加了近25个百分点，但农村居民点用地仅减少了3530公顷，减少率仅为不到1%。这一状况表明，在城镇化加快发展的同时，农村人口向城市转移的“候鸟”特征十分突出，“离乡不离土”的问题还没有得到根本解决。 在局部上，市国土房管局分别选择位于城郊结合部的九龙坡区、经济相对较发达的江津区、以农业为主的垫江县等3个区县的17个村（社）作为典型村庄进行详细调查，涉及农村居民总户数2412户，总人口数6518人，居民点实际用地总面积1652.55亩。根据调查结果，三个区县农村宅基地登记发证率在80%以上，目前暂无农村集体建设用地（包括宅基地）流转登记记录。 这些情况表明，农村土地中包括居民点用地等的集体建设用地使用效率极低，在很大程度上存在着土地的闲置浪费。这就为推进农村土地流转、调整农村土地利用的结构和布局、优化土地资源配置、统筹城乡土地利用提出了新的要求，提供了广阔的空间。 （二）农村土地流转的类型 农村土地流转分为两类：第一类是农村土地使用权或承包经营权的流转，包括耕地等农业生产用地和林地的使用权或承包经营权流转，以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地使用