瑞峰置业东莞南城三元里地块策划思考1.pptVIP

从近年来的洋房市场看，户型结构中三房单位仍然是市场需求主流，06年占52%，但相比05年有所下降； 去年市场上120平方米以上四房以上单位有小幅上升，一方面与城区大户型产品供应相吻合，另一方面说明居民换房需求需求在上升，各类户型的需求呈均衡化方向发展； 今年以来，随着价格不断上涨，小三房、两房和小户型单位产品供应和市场消化也趋于上升，尤其是社区型小户型往往出现被一抢而空的现象。 东莞城区房地产区域发展状况 从目前城区市场的产品分布情况来看，主要呈三种分布趋势发展： 类别墅及情景高档洋房区 分布在东莞大道旁边和黄旗山，主要楼盘有凯旋城、金域中央、国际公馆、百悦尚城、御花苑、星河传说、天骄峰景、愉景花园等；户型面积主要集中在120㎡以上中大户型（包括类别墅）。价格基本在7000元/㎡—10000元/㎡； 主要的卖点是：产品、自然环境、内部环境、品质、品牌等 中档洋房区 主要分布在中心区边缘，主要有两个区域：南城CLD、东城及万江片区，主要代表项目有景湖湾畔、景湖春晓、金色华庭、未来世界花园、新世纪星城、怡丰翠云轩、阳光海岸、理想0769、盛世华南等，户型面积在80—120㎡区间。价格基本在4200—7000元/㎡； 主要的卖点是：产品、城市价值、内部环境、升值潜力等 小户型区 主要分布在中心城区，主要有南城中心区和东城中心区，主要代表项目有时尚岛、上层公寓、天诚康桥、中信九号公寓、花样年华、宜景康源、华和大厦、汉唐蜜园、城市风景等，户型面积在28—80㎡区间，价格基本在5000—8000元/㎡； 主要的卖点是：地段、城市配套、投资回报等 开发土地有限，房地产市场不活跃 莞城由于属于老城区，可供建设的用地较少，多为旧城改造，成本较高，难度相对较大。但近年来随着政府旧城改造举措的推进，运河东一号、香港街、花街十八、城市星座等项目的推出，老莞城的房地产市场也开始逐渐活跃。但总体上，由于旧城规划的局限，没有出现大规模的大型开发项目，供应量相比其他的片区也较低。 万江市场持续发展 万江今年来区位价值最得到一定提升，但由于东江的相隔，相对城区的发展区位价值认同感还待提高，配套也渐趋成熟。房地产发展相对较晚而且后续发展势头也不强劲。目前在售的3个项目主要是借华南mall之势而发展起来的。楼盘主要定位于中档白领阶层，价格集中在4500-5000元/平米。户型相对其他两区偏小多为100-120平米左右。 南城市场最为活跃，供应量最大。 南城房地产发展是由市政府的搬迁而开始的，现在随着东莞市中心区CBD的逐渐成熟，CLD为东莞市规划的中央生活配套区。近两年南城的房地产异常活跃，成为市区各片区中房地产发展最为快速的区域，开发量也居首位。在售项目较多，后继推出的楼盘也较多，竞争较为激烈，但后续发展看好。由于是新的发展区域，配套正在逐步完善，楼盘物业类型从以前的主要以小高层和高层为主，发展到目前的别墅、中高档洋房扎堆上市的格局。价格主要集中在5000-6000元/平米。户型主要集中在80—120平米（主要集中在中心区区域）和别墅类、情景美墅类产品。 近两年南城区的房价不断飙升，中心区的待开发用地地价也普遍上扬，导致房价进一步上扬。区位价值不断显现，投资客户对该区域热情越来越高，中心区物业的投资价值也逐渐显现。 近年来，小户型项目也集中上市，07-08年将有8000-10000套产品集中供应。 其中近年来的小户型代表作有： 尚书苑、香槟时代、博客公寓、花样年华、曼哈顿、金升国际等。 面积集中在30-60平米，户型以单房和一房为主。 由以前分析可看出，近年来，主流洋房住宅市场上，东莞各个片区的房地产市场活跃，但产品主要集中在80-150平米的舒适型两房、三房、四房，以及30-60平米的公寓产品。可以得出，60-80平米的两房、三房产品市场缺失，本案存在有效的市场空白点。应抓住市场机遇，快速开发。 利用1号或2号楼第二层（考虑到低层临路单位销售不畅状况）半层面积用来做社区会所配套，以弥补本案产品紧凑，在家娱乐的不便性。也可以考虑在西边空余地块的商务租赁公寓中的二层拿来做会所配套。 在会所中考虑添加以下功能： 桌球、乒乓球、健身房、小型娱乐设施等。 取 道 在销售商铺时，采取先售住宅，后售商铺的步骤。在销售战术上建议采用以下方法来进行： 优术 出奇制胜，营造不一样的蓝社 项目整体要在项目形象、产品素质等全方位给客户提供一