房地产投资心得.PDFVIP

房地產投資心得 知識是進步的泉源 ，無知是罪惡的溫床。 近年來由於 美國的金融風暴而導致之 經濟巨變 ，影響所及無於倫比 ，股票以史旦普 500指數為代表 ，由四年前的高峰 崩盤 ，一路慘 跌曾高達 57% ，這兩年來雖逐步復甦但僅達跌幅之七成餘 ，房地產 以全美國的單戶住宅中間房價 為代表 ，由 五年前的高峰一路不停 的 下跌 達 22% ，去年雖可能已停止不過上漲不到 1% ，不足以定向 ，特殊地區如賭 城居然慘跌高達 57% ，多少人畢生的積蓄已經大 幅度的縮水 。最不可思議地是原本最穩當可靠 ，並最適合退休族投資的債 券 ，居然被 素有 “債券天王 ”之稱的格羅斯視為垃圾 ，並 且公開宣揚將完全拋售他所控制的 全球最大債 券基金所持有 之政府債 券。 今天各個投資人面對的是史無前例的 經濟巨變後之嶄新時代 ，舊有的投資觀念 必頇重新探討，尤其是退休族為了避免坐吃山 空，應 該要再度 慎重考慮各種投資選擇 ，筆者有幸曾浸蘊於房地產投資近四十年 ，又 性喜深究而小有心得 ，才野人獻曝的撰寫這篇 房地“ 產投資心得”與諸位 分享。 股票投資錯綜複雜難以預測 ，惟有天縱英明之股神巴菲特的長期投資紀錄高達複利年收益率 21% 。而房地產卻正好相反，各個物業 價格的變動相當緩慢及規則 ，後知後覺的筆者 （從業卅年後才悟 出）認為只要把握 本文所述相當簡易的投資規則 ，房地產投資可輕 易高達複利年收益率 30% 以上。 有錢存在銀行固然是最保險 ，目前 長期定存的利息不會超過2.5% ，假如是 $100,000存款 20 年 （現代醫學發展日新月異 ，相信好友 們都 至少還有20 年的好日子可享清福 ）之後變成 $164,000 ，雖然不錯 ，不過如果能投資 $100,000 於房地產 ，則有機會達到 30%的 複利年收益率 ，而20 年後可能變成 $19,005,000 ，和銀行定存的結果相差超過一百倍 ，日子 將會好過得多 。“錢不是萬能的 ，沒有 錢是萬萬不能的 ” ，希望這篇 房地產投資心得“ ”能夠對諸位的 錢或理財計劃 小有助益。 1 股票與房地產 “投資”簡單的說是用錢賺錢 ，即是以資產賺取利潤 ，通常收益分兩方面 ，一是擁有期間的收益，二是出售時的利潤 ，投資的媒介 或 對象最主要的兩大類 ，一是股票二是房地產，同樣是投資 ，股票擁有期間的收益是股息紅利 ，但出售時的利潤可能更是值得著重 的收益 ，房地產擁有期間的收益是租金淨利 ，同樣出售時的利潤更是值得著重的收益 ，而除此之外兩者便少有雷同之處。 但是兩者之間卻有幾點非常重大的不同 ，則是投資者必頇要瞭解的 ，首先最重要的是 ，股票個股股價所反應的主要是該股公司的營 運表現 ，次要才是股市的趨勢 ，是以在大牛市中仍然有不少破產除杈的個股 ，而房地產卻正好相反，各個物業價格的變動完全是順 應樓市的趨勢 ，各單個物業的差異近乎沒有。第二是股票個股股價的變化迅速幅度大 ，又幾乎毫無章法難以預測 ，而房地產也正好 相反 ，各個物業價格的變動緩慢幅度相對要小很多 ，而且是順應變化相當規則，同時易於預測的樓市趨勢。第三是股市的循環週期 短並難以預測 ，相對於樓市的循環週期長並相當易於預測。第四是兩者都可利用槓桿原理 ，但只有房地產基於其可預測性而得以充 分發揮其放大效益。第五是股票業的從業者和投資人多數是受過高等教育及高智商的精英 ，競爭劇烈 ，相對於房地產業之門檻較 低。第六是股票交易簡捷和費用低廉 ，相對於房地產交易曠時煩雜及費用高昂。第七是股票個股股價的資訊廣泛透明 ，交易價格是 童叟無欺 ，而房地產則相對的資訊有限及不夠透明，交易價格更是在於買賣雙方對專業知識的認知和交涉技巧，成交價格和合理市 價相差 10% 以上也不足為奇。 沃頓商業學院的西高 （Siegal ）教授特別研究了美國過去兩百年的股票市場 ，結論是長期投資平均年回報率為 6.5% 到7% ，再加通 貨膨脹率 （不過他預測未來廿年會稍低 ），另外英國倫敦商業學院的丁遜 （Timson ）教授則研究了美國過去近百年的房地產市場 ， 結論是長期投資年回報率包括通貨膨脹為8.85% ，兩者相去不遠，難分干戈。 以上是根據理論分析，實際上的操作結果則是大多數的投資者 ，包括專業投資人的回報均不及平均 ，原因之一是上述分析忽略了交 易成本或費用 ，再者主要是股票的資訊廣泛煩