权金城项目评议.docVIP

北京公司评议会问题答复 原报审部门 公司业务二部 担保金额 2000万元 企业名称 北京权金城投资有限公司 担保费率 2.8% 担保年限 一年 放款银行 项目人员 A角杨赫 B角刘燕舞 C角王宏伟 评议会时间 参会的评委 评议会提出的主要问题： 对企业成本费用上升有何应对措施？ 企业投资决策是否正确，能否达到效果？对企业的规模扩张后能否让市场消化？ 对投资资金的来源和缺口的匹配情况？ 对企业会员卡发卡时的现金流入量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比？ 物业资源中有多少是自用的？ 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系？ 对还款分析中现金流情况如何测算的？ 企业的管理模式是什么？ 对企业未来现金流我公司如何进行控制？ 对评议会上所提主要问题的回答： 对企业成本费用上升有何应对措施？ 答：从对企业财务数据分析来看，企业成本费用上升的因素是水、电、油、气等基本资源价格的上涨，尤其是水资源价格的上涨。为防止由于上述资源价格因素进一步上涨，企业的应对措施有：一是安装节水器，目前该企业正在对所有淋浴喷头、水管安装节水器，每套80元，可实现节水30%的效果；二是运用循环水处理技术，该技术已经十分成熟，循环水处理后可以达到饮用水的标准，完全可以用于洗浴，但考虑到顾客心理接受因素和本行业实际应用情况，暂时不采取本技术；三是通过出租方的特殊关系，可以不执行现行水价标准，比如四季青店租用的是空军总部老干部活动中心的房屋，水费上缴部队，水价不执行地方水价。 2、企业投资决策是否正确，能否达到预期效果？对企业的规模扩张后能否让市场消化？ 答：将两个问题合并回答，企业投资效果取决于两点，一是有没有市场？二是有没有市场竞争优势？ 首先，企业的投资项目有广阔的市场。（1）沐浴和休闲本身是人的基本生活需要，休闲时间的多少和内容方式成为社会文明进步与生活水平提高的重要标志；沐浴和休闲习惯是北京乃至中国北方几千年来的文化生活积淀中的重要成份；沐浴休闲是中国北方各种休闲方式中认可度较高的方式。北京拥有巨大的人口数量、较高收入的人群、更加频繁的社交活动、更加深厚的沐浴文化底蕴，从而拥有巨大的消费市场。（2）在权金城成立以前，洗浴休闲市场业态分为两种，一类是位于老城平房区、外来人口聚集地的低档的大众浴池，该定位显然不适合北京市场消费主体，数量在逐渐缩减；另一类是装修奢华，定位于高端消费的洗浴场所，该类场所价格昂贵，使得中间收入的消费人群无法承受，而且多有不健康服务内容，使得在经营上遮遮掩掩；实际上上述两种业态均没能够针对市场主体消费，而权金城研究总结市场的基础上，将市场定位于中间收入群体，并引进加自创了韩式松骨、玉石蒸房、香熏水疗等休闲服务，价格适中，休闲效果和特色鲜明，并以区别于其他两类业态的健康、绿色、休闲、平民化概念，唤起了长期被忽视和压抑的主流消费市场，成为北京沐浴休闲市场的开创者、领导者。（3）北京常住人口1300万人，其中属于中间消费群体的至少300万人，按照每人每月消费两次，每次消费100元计算，则权金城所处的细分市场年消费规模为72亿元，以权金城新项目投产后年营业规模也不过数亿元，市场空间和潜力巨大。（4）该企业的新项目完全是市场推动起来的，根据经营分析，自2004年初到目前，在企业增加多家营业网点、营业规模较2004年初增加近两倍的情况下，始终保持着200%左右的上客率，仍然无法满足市场的需要；从我公司调查人员多次暗访情况看，基本满员，经常会有客户等待消费，与经营分析情况一致。从对企业4月28日新开业的四季青桥店（10000平方米）的营业统计看，日营业收入在不到一个月内即达到设计营业能力，稳定在15万元左右的营业收入水平，同时其他网点营业情况未受到丝毫影响。（5）新项目瞄准奥运商机，在沐浴休闲特色的基础上开发酒店客房业务，市场领域更为广泛。 其次，企业具有明显的竞争优势。表现在：（1）企业选取市场规模最大、发展潜力最大的中间收入消费群体为市场定位，抓住了主流市场。（2）作为市场的先入者，以健康的理念、鲜明的特色、完善的服务、不断的创新始终领导着北京的沐浴休闲市场，现拥有3万以上、月增长千户以上的会员客户，成为北京营业规模最大、品牌知名度最高，深受广大居民欢迎的健康休闲场所。（3）企业已经形成多家网点连锁经营、为客户提供联合服务，形成规模经济优势，在北京暂时无第二家能与该企业相比。（4）在差异化市场竞争策略下，企业通过连锁经营，集中采购，实现了低成本优势。（5）企业得到股东关联方在广告、房租方面的支持，经营成本进一步降低。（6）地理位置优势，企业的休闲酒店项目在布局选址上距离奥运场馆最远的也控制在3公里以内，清河店更是与奥林匹克公园隔河相望。 3. 对投资资金的来源和缺口的匹配情况？ 答：两个项目投资构成情况见下表（单位