房地产法教案第一章导论.docVIP

第一章 导 论 目的要求 房地产法是一门专业法律课程，为了有助于非法律专业的学员深入地理解房地产法律的概念、规则和制度，需要掌握一些法律的基本概念和原理。因此，本章首先对法、法律规范、法律渊源、法律部门、法系等一些基本概念作了深入浅出的、简要的解释；然后对房地产法的概念、调整对象、房地产法的原则和房地产法律关系作进一步深入的研究。通过本章的学习读者可以初步了解房地产法的研究范围。 教学重点 第一节 法律基础知识 一、法的概念及其特征 法是由国家制定或认可的、以权利义务为调整机制并通过国家强制力保证的调整行为关系的社会规范。法具有以下四方面的基本特征： （一）法是调整人们行为的社会规范 （二）法是国家制定或认可的社会规范 （三）法是规定人们的权利和义务的社会规范 （四）法是由国家强制力保证实施的、具有普遍约束力的社会规范 二、法的渊源 法的渊源是法的源泉、来源，是指那些具有法律效力作用和意义的法的外在表现形式。当代中国法的渊源主要为以各种制定法为主的法的渊源，这是具有不同的层次和效力的法律规范，主要包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区的法律、国际条约及国际惯例等。下面是主要的几种法律形式： 1．宪法 2．法律。 3．行政法规。 4．地方性法规、自治条例和单行条例。 5．行政规章或政府规章。 三、法的效力 （一）法的效力的层次和范围 法的效力，即法律的约束力，指人们应当按照法律规定的那样行为。我国法的效力层次可以概括为：上位法的效力高于下位法；在同一位阶的法律之间，特别法优于一般法；新法优于旧法。 法律效力范围涉及三个方面：法的对象效力、空间效力和时间效力。 （二）法的对象效力 法的对象效力，或者法律对人的效力是指法律对谁有效力，适用于哪些人。在世界各国的法律实践中有四种对人的效力的原则： 1．属人主义。 2．属地主义。 3．保护主义。 4．以属地主义为主同时结合属人主义和保护主义作为补充。 （三）法的空间效力 一国法律适用于该国主权范围所及的全部领域，包括领土、领水及其底土和领空，以及作为领土延伸的本国驻外使馆在外船舶及飞机。 （四）法的时间效力 法律的时间效力，指法律何时生效、何时终止效力以及法律对其生效以前的事件和行为有无溯及力。 1．法的生效时间。 2．法的终止效力。 3．法的溯及力。 四、法律规范 法律规范就是指国家制定或认可的，并以国家强制力保证实施的行为规则。法律规范有严密的内在逻辑结构，即假定、行为模式和法律后果。 五、法律部门和法律体系 法律部门，也叫部门法，是根据一定标准和原则所划定的调整同一类社会关系的法律规范的总称。 法律体系，也称为部门法体系，是指一国的全部现行法律规范，按照一定的标准和原则，划分为不同的法律部门而形成的内部和谐一致、有机联系的整体。 一般认为我国目前的法律体系包括：宪法、行政法、民法、商法、经济法、劳动法与社会保障法、自然资源与环境保护法、刑法、诉讼法等法律部门。 六、法系 （一）法系的概念和类别 法系是在对各国法律制度的现状和历史渊源进行比较研究的过程中形成的概念。西方法学界通常认为，大陆法系和英美法系是对世界具有重大影响的两个法系。 （二）两大法系的比较 大陆法系和英美法系由于形成的历史渊源不同，所以在形式和内容方面都有很多差别。在房地产法律制度中也会反映出这种差别。 首先，法的渊源不同。 其次，法律术语、分类不同。 第三，法典编纂的不同。 第四，诉讼程序和判决方式不同。 第二节 房地产和房地产法 一、房地产及其相关的概念 1．物 物的法律特点是主体以外的存在，这种存在是能够满足人的需要且人能够对其进行支配控制。在法律上物有狭义和广义的区别。狭义上的物仅指有形物，进而又有动产与不动产之分；广义上的物，除了有形物以外，还包括无形物和财产权利，即所有具有经济意义的权利，如电力、热能、知识产权和其他权益等。 2．不动产 所谓的不动产就是表示位置固定，不能移动或者一经移动会改变其性质、形状，损害其经济价值的物。不动产包括土地、土地附着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 3．房地产 在法律上，房地产是一种能为公民、法人、国家支配的，并具有十分重要意义的“物”。对于任何社会组织、法人和公民，房地产无疑都是一宗具有很大价值的财产，它既包含了房地产可见的、有形的物质实体，又包含了寓于房地产实体中的各种经济关系及由此而形成的各种权利，如占有、使用、出售、租赁、抵押等权利。 二、房地产法的概念及其特征 所谓房地产法，是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。其特征主要包括： 1．主体的多样性 2．调整关系的综合性 3．调整手段的交叉