房地产法教案第二章房地产所有权.docVIP

第二章 房地产所有权 目的要求 房地产所有权是房地产法律制度的基础，该概念与民法中的物权概念有着密切的联系，为了进一步揭示所有权的特征，以及所有权权能的内涵，本章对物权的概念及其特征、物权的分类都作了简要的介绍。我国在法律上对于房地产所有权的分类，尤其是土地所有权的制度更是具有其特殊性，正确地把握本章这些基本概念是理解房地产法律制度的重要前提。 教学重点 第一节 物权和所有权的基本概念 一、物权的概念及其特征 物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利”。和债权相比较，物权的特点主要表现为： 第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利，而债权是一种请求权。所谓直接支配，指物权人依自己的意思享有物的利益。与此不同的是债权人一般不直接支配一定的物，而是有权请求债务人依照债的规定作为或不作为。 第二，物权是享受物的利益的权利，是一种排他性的“对世权”，即物权人可以排斥任何第三人的干涉。债权的权利主体和义务主体却都是特定的民事主体，债权的权利人只能对抗相对的债务人。 第三，物权具有优先性，而债权具有平等性。优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。 第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。 第五，物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。而依合同产生的债权主要受合同法的保护，对违约责任救济方法主要是继续履行、赔偿损失等。 二、物权的类型 自物权 所有权 物权 用益物权 （包括地上权、地役权、永佃权等） 他物权 担保物权 （包括抵押权、质押权等） 三、所有权的概念及其特征 所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。换句话说，所有权是所有人在法律限制的范围内对物的全面的支配权。其自身的一些特征： 1．所有权的完整性 2．所有权的永久性 3．所有权的社会性 四、所有权的权能 1．占有。占有是权利主体对于物基于占有的意思而进行控制的事实状态。 2．使用。使用是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。这种利用财产的权利往往被称为使用权。 3．收益。收益是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。 4．处分。处分就是所有人对财产事实上的处分和法律上的处分，处分会导致所有权的绝对或相对消灭。处分权是财产所有权的核心内容。 五、所有权与产权 在我国的法律、行政法规中并没有产权的概念，只是在有些政府规章中使用了产权的概念，对此也引起了学界的争论。随着我国经济改革的深入发展，不同的学科从不同的研究角度，对财产的所有权和产权问题进行了热烈的讨论。 六、房地产产权的法律保护 保护房地产产权不是某一法律部门的任务，而是各个法律部门的共同任务。民事上对房地产产权的保护，主要有以下五种方法。 1．请求确认房地产产权 2．请求排除妨碍 3．请求恢复原状 4．请求返还原房地产 5．请求赔偿损失 第二节 房地产所有权的类型 一、国家所有权 国家所有权是社会全体成员共同占有生产资料的所有制形式在法律上的反映，是国家代表全体人民对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。 二、劳动群众集体组织所有权 集体所有制经济是我国公有制经济的重要组成部分。集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利，它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。 三、平等主体的自然人、法人的所有权 1．个人所有权。个人所有权是公民依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。 2．法人所有权，又称为社团所有权。 第三节 土地所有权 一、国家土地所有权 （一）国家土地所有权的概念 国家土地所有权简称国有土地，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 （二）国家土地所有权的取得 中华人民共和国成立以后，城市国有土地所有制的形成经历了不同的途径：一种是对帝国主义、官僚资本、反革命分子占用的土地采取没收和接管的政策，通过对原土地所有权人权利的完全否定而收归国家所有；另一种是对资本主义工商业所有的土地或房屋业主所占有的土地实行赎买政策，通过“公私合营”的方式有偿地把私人土地所有权收归国有；再一种则是立法统一规定“城市的土地属于国家所有”。 （三）国家土地所有权的范围 1995年4月9日国家土地管理局《确定土