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第五章 建筑物区分所有权 案例分析：2001年4月13日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴上了深红色面砖。不久，物业公司告知朱某，整幢房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。 法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。 提示：法院的判决并没有考虑到外阳台墙面的法律属性。按照建筑物区分所有权的关系，该墙体属于共有权部分的持分权。 案例分析：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有权59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：使用权面积和其中分摊面积都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。地下空间立法的缺位，确认地下建筑物所有权归属缺乏法律依据。从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置了某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。2002 年9月18日，张女士与物业公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区装修须知各一份。“公约”和“须知”中均约定：阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料，但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。　　住宅使用公约对装修阳台样式、材料未统一规定，楼盘“加塞”多一层1998 年4月，“华凉公司”经虹口区城市规划管理局批准，取得了“沪虹建(98)0048 号建设工程规划许可证”，建设项目名称为“金殿苑”，附件建筑工程项目表中建筑物包括高层住宅1幢(24层，无2E层)。1999 年9月，金殿苑商品房竣工，经虹口区房屋土地测绘中心实地测绘，核定1号楼高层为24层(无2E层)，建筑面积为15125．32 平方米。同年11月22日，“华凉公司”取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，核定1号楼交付使用面积15125．32 平方米(无2E层)，2000 年1月，上海市房地局就2号金殿苑商品房核发了大产证。 　　取得了《预售许可证》后，至199