房地产法辅导第四章.docVIP

第四章 房地产共有权 案例分析：双方系争的被拆迁房屋原是李某外公外婆租赁。他们去世后，李某的父母搬入并由李某父亲承租。李某夫妇及其女儿三人户口随之迁入，女儿就读于上海，一直住在该处。李某夫妇在南京上海梅山冶金公司工作，在该地单位曾经分配过住房，并已经以其妻子为产权人按公有住房出售的规定购买。其妻子几年前回沪。被拆迁的房屋为面积相当的可分门进出的两间，分别由李某父母与李某妻女居住。现在，该处的房屋动迁，其父亲共得到54万元的补偿款。李某要求分得一半的补偿款，但遭到拒绝。在无奈之下把老父亲告到法院。法院认为，李某及其妻子不是同住人，认定其女儿为同住人。现在李某父亲愿意给孙女10万元，给李某夫妇6万元，与法无悖，予以准许。 提示：承租人在城市房屋拆迁中得到安置，其折合成的货币款的性质是值得探讨的。有的认为是一种租赁权的价值，也有的认为是土地的使用权价值，无论那一种，该权利显然不是一种有形物的权利。家庭成员对此拥有的就是一种准共有权。 案例分析：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。　　被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权益。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。 一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，不予支持。 提示：法院的判决没有充分地注意到共有权与相邻权的联系与区别。关于这几个权利的关系在建筑物区分所有权和相邻权中将进一步探讨。 案例分析：2000 年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由于房价一路飙升，王某与李某就该房租还是出售产生分歧。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但也有意购买《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”承租人享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。 1994年12月25日晚，陈家宅10号因意外的火灾而遭到严重的损坏，二楼全毁，一楼部分被毁。而后修复房屋的资金约2万元都是由甲承担。 1999年12月26日，陈家宅10号被动迁。由B、甲、乙与拆迁单位签订的拆迁补偿协议共同认可了原房屋的面积为127平方米，评估价格为36847元人民币，并同意按照保留私房产权进行安置。同日签署的“家庭配房协议”中约定：新房4号203室由甲作为权利人，4号602室由乙为权利人，B的户口留在乙处。按照拆迁协议，新配的房屋总面积为134.36平方米，新房与陈家宅10号的面积差额6.36平方米；新房的价格为53997元人民币，新旧房的差价为20004元。另外新房的补差价的钱由甲和乙各半支付。 现在，B诉请法院要求分割动迁后的4号203室和602室的产权。 提示：本案涉及的继承法律关系较为复杂，既有农村宅基地的分配问题，又有房屋遗产着火后的价值添附问题，也有土地征收后动迁的法律问题。 补充案例一： 中国法院网讯 ?? 上海市民杨某以丈夫王某一直对其隐瞒在青岛的夫妻共同财产，且在其毫不知情的情况下，擅自将房屋卖给他人，严重侵害了其合法权益为由，将丈夫王某及购房者姜某告上法庭，请求法院依法确认两被告所签订的该房地产买卖契约无效。6月3日，山东省青岛市市南区人民法院对这起房屋买卖纠纷案作出一审判决：驳回原告杨某的诉讼请求。 ???? 据了解，1999年6月17日，青岛市民王某作为产权人与拆迁人青岛某房地产开发公司签订了一份拆迁安置协议。协议约定：拆迁后安置给王某的房屋为位于青岛市市南区逍遥花园内的两套房屋。