房地产法辅导第十二章.docVIP

第十二章 房地产登记法律制度 案例分析：原告胡某与妻子于某感情不合分居于某在丈夫出国时把房子转卖他人。胡某回国得知后，将妻子和现在房主夫妇告上法庭。第一被告于某辩解，分居后丈夫不承担家庭费用，为抚养儿子，和丈夫协商征得同意后，把一套46.5 平方米的房子转让，所得房款24.75 万元也是用在家庭开销和抚养儿子上。办理售房手续时，丈夫出差在外，于是找了一个和丈夫相貌相似的人陪同，自己替丈夫签了字。此事房屋中介和买家夫妇并不知情。　　法院认为，这套房屋是胡某和于某夫妇俩在婚姻存续期间购买的售后公房，属于夫妻共同财产。在房屋交易过程中，不应增加任何一方的义务。于某找他人冒充胡某的行为，是于某个人的过错，胡某没有证据表明于某和买家存在串通，根据法律规定的善意取得制度，买家是善意第三人，胡某不能以于某的过错来对抗善意第三人，故作出判决，对丈夫胡某要求确认房屋买卖行为无效的请求不予支持。 提示：上述两个案例都涉及到共有财产的处分问题。如果第一个案例夫妻双方都是产权证上记载的共有人，那么让冒名顶替的人办理了过户，房地产登记机关是否应当承担责任。第二个案例夫妻双方的共有房屋在产权证上只有一方的名字，而法院却要登记机关承担实质性审查的义务。当然，两个诉讼的性质有区别，一个为民事诉讼，另一个为行政诉讼。 补充案例 【提 示】 　　不动产登记制度是国家对房地产管理的一项基本制度。行政机关对企业间签订的以房产作抵押物的担保合同作了登记，给权利方颁发了房地产其他权利证明。但后来又给义务方申请的《上海市内销商品房预售合同》作了登记，形成了同一标的物的重复登记。行政机关的行政行为违反了国家相关法律的规定及当事人间的约定，成了应当予以撤销的具体行政行为。 【案 情】原告：新世纪金融租赁有限责任公司 被告：上海市房屋土地管理局 第三人：上海华鹏房地产发展有限公司 第三人：陈维国 原告新世纪金融租赁有限公司（下称新世纪公司）具有国家金融机构法人资格，可以进行融资、担保等业务。１９９６年１１月１１日，原告与第三人上海华鹏房地产发展有限公司（下称华鹏房产公司）就其为案外人华鹏电器公司借款抵押担保一事签订《不动产抵押合同》，约定第三人华鹏房产公司将自己位于本市行知路５７２弄建筑面积为８０８５平方米的多层住宅抵押给原告，实际抵押额为人民币７５０万元，抵押期限至１９９７年１１月１８日，可随原告与华鹏电器公司的借款合同的变更、解除、终止而变化。抵押物由原告占管，未经原告书面同意，第三人华鹏房产公司不得擅自将抵押物出售、出租、转让、再抵押或以其他方式处理。１９９６年１１月２８、２９日，原告与华鹏电器公司签订了两份《流动资金借款合同》，约定原告向华鹏电器公司合计发放贷款７５０万，后者须于１９９７年５月１８日前还本付息，逾期原告有权处理由第三人华鹏房产公司设定的抵押物。１９９６年１１月１８日，上海市宝山区房地产登记处填发房地产其他权利证明，认定上述抵押物权利人为第三人华鹏房产公司，其他权利人为原告。抵押权利存续期限为此后一年。１９９６年１１月底，上海市公证处就原告、第三人华鹏房产公司及华鹏电器公司的申请，对上述《流动资金借款合同》、《不动产抵押合同》作出具有强制执行效力的公证书。此后，原告与第三人华鹏房产公司及华鹏电器公司分别签约，将上述合同的还贷日期延长至１９９８年５月１１日，抵押担保至１９９９年５月１８日，并分别由上海市公证处公证。１９９７年６月６日，第三人华鹏房产公司与第三人陈维国签订《上海市内销商品房预售合同》，１９９７年７月７日，受被告的委托，上海市宝山区房屋产权管理所对该合同予以登记。 原告新世纪公司诉称：原告与案外人华鹏电器公司有借贷关系，第三人华鹏房产公司自愿以不动产抵押。１９９６年１１月１８日，被告下属的登记机构为此抵押填发了沪房地宝他字（９６）第００１６４０号等房地产其他权利证明。后因主合同及不动产房源的变更，被告于１９９７年１２月２５日，又办理了沪房地宝他字（９７）第００５６５６号房地产其他权利证明。这些其他权利证明的内容包括了第三人华鹏房产公司与第三人陈维国间预售的房产。由于被告未作认真审核，又对第三人间的预售合同予以登记，造成同一房产重复登记。被告违法登记的行政行为使原告拥有的抵押物流失。为此，请求判令撤销被告对第三人间预售合同准予登记的行政行为。 被告上海市房屋土地管理局辩称：涉讼登记的内销商品房，虽由华鹏房产公司抵押给原告，但并不证明房屋的所有权归属原告。故原告抵押物流失的说法不能成立，被告作出的两个登记行为是依法进行，都是合法有效的。被告作出的（９７）１１５０号文件，禁止第二次登记，但对以前的登记行为没有溯及力。故请求法院维持准予登记行为。 第三人华鹏房产公司述称：由于《上海市房地产登记条例》没有明文规定两个登记行为不能重复，原告要求撤销预售