房地产法辅导第九章.docVIP

第九章 房地产买卖 案例分析：王某进城打工十多年积蓄起十多万元资金并打算用手上的资金再行投资。２０００年初，王某结识了做钢材生意的某公司经理阿良，阿良告知：我在沈家商业街还有一幢面积６８０多平方米的商住综合楼，价值五六十万元，你放心来投资就是了，至于投资方式，你出钱我付利息，月利２分。 ?到２０００年８月，王某已将１８２６７６元现金借给阿良，阿良在出具借条时说：这些钱我在同年１１月２８日前归还。转眼到了还款期，可阿良没有还款，且其公司早已人去楼空，王某连忙赶到沈家阿良的商住楼，但未找到阿良。之后又多次到沈家找阿良还款未果。 ２００１年４月１０日，阿良与三个妹妹甲、乙、丙签订了一份房屋转让协议，该协议明确：阿良将坐落于沈家商业街Ａ号商业住宅综合楼一幢（占地面积１８５平方米，建筑面积６８０．３１平方米）以２２万元的房价转让给甲、乙、丙所有。２００１年６月２９日，阿良同三个妹妹正式办理了房产过户手续。 ２００２年６月３日，王某以阿良与其三个妹妹以明显不合理的低价转让房产，造成自己债权损害，主张撤销阿良兄妹处分财产的行为为由，将阿良兄妹四人一并推上了民事审判庭。审理中，法院委托资产评估公司对诉争房屋进行了评估，经评估，该房屋资产于２００１年４月１０日为基准日的评估价为４５６４８２元，比被告同期转让价２２万元高２３６４８２元。 一审判决：一、撤销被告阿良与第三人甲、乙、丙转让坐落于沈家商业街Ａ号房屋产权的行为，撤销第三人对该房屋产权的过户行为。二、被告阿良于本判决生效三日内支付原告行使撤销权委托律师代理费、评估费，共计１１５００元。 提示：王某对于阿良与其妹妹的房屋买卖合同的诉讼请求是本案的一个重要问题。阿良与其妹妹有恶意串通的行为，但王某的举证存在一定的困难。王某是按照合同法第七十四条规定行使撤销权，即债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 案例分析：1996年11月29日，苏某与某房产公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定：苏某购买“绿茵苑”18号102室，房屋建筑面积83平方米，总房价为人民币287429元，房产公司与1997年3月31日前交付房屋；该合同的附件三有两份，一是装修和设备标准，该栏载明“结构：采用钢筋混凝土结构”，二是建筑结构、装修和设备标准，该栏载明毛坯房交房。 1997年3月18日，该商品房获得住宅发展局的《上海市新建住宅交付使用许可证》。1997年11月17日房屋管理部门颁发的《上海市房地产权证》载明上述商品房的建筑结构为砖混结构；花园的面积也不是如被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表”中的30平方米，而只有22平方米。 为此，苏某起诉至法院，要求房产公司偿还房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失25500元（按每平方米300元）计算；支付延期签订售房合同等违约金22738元。房产公司认为，预售合同并没有约定建筑结构为钢筋混凝土结构，结构与建筑结构并不等同，建筑结构有许多构件、部件，这些构件和部件不少是钢筋混凝土制成的；合同也没有约定交付的花园为30平方米；虽然与1998年4月通知苏某签订出售合同，但其早已按约入住，其权利并未受损。 提示：房地产公司故意隐瞒房屋结构的真实情况，有欺诈行为，该合同是可撤销可变更的合同。但是苏某没有行使撤销合同的请求，而是要求变更合同交易价格。 案例分析：1996年8月，被告应某与原告房产公司签定了某公寓商品房预售合同，房款总计为人民币1885378元，1997年3月20日前支付完毕，交房期为1996年12月31日。年底，应某支付100万元后就被允许进房装修。房产公司于1997年4月取得新建住宅交付使用许可证。由于应某未能在规定的日期支付所有的房款，双方于1997年4月签订补充协议，约定1997年7月30日之前支付400000元及延期的利息，余款在1997年10月31日前付清。约定时间到期后，房产公司向应某催款，但应某入住后发现墙面渗水、油烟倒灌、门窗无法紧闭等质量问题而拒绝付款。应某还要求房产公司因违规交房向其作一定的赔偿。房产公司认为其已取得新建住宅交付使用许可证，不存在质量问题，应某应当按约定支付余款。为此，房产公司起诉应某支付房款及其孳息。 提示：商品房应当在竣工验收合格取得新建住宅交付使用的许可后才能交付。在此前交付而形成的房屋质量的责任问题是值得探讨的。应某行使同时履行或者先履行的抗辩权，即以拒绝付款对抗房屋的质量问题是否成立也是值得研究的。 补充案例 原告(被上诉人)：陈海燕 被告(上诉人)：上海京城房地产开发公司 2001年5月13日，原告陈海燕与被告上海京城房地产开发公司就被告开发的京城大厦B单元1601室