房地产法教案第十二章房地产登记法律制度.docVIP

第十二章 房地产登记法律制度 目的要求 房地产登记法律制度是房地产法中的一项重要制度，是房地产产权确认、房地产交易安全和房地产管理运行的基本保障。目前在世界上有着多种房地产登记的模式，而我国的登记制度又有其自身的特殊性，即登记制度的行政色彩比较浓厚。因此，进一步完善和健全我国房地产登记法律制度是我国房地产法制建设的一项重要任务。 教学重点 第一节 房地产产权登记概述 一、房地产产权登记的概念及其作用 目前我国还没有制定不动产登记法，《房地产管理法》第五十九条确立的“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，实践中主要是由政府部门的规章予以具体规范。因此，房地产产权登记是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押等房地产其他权利的登记。房地产登记在法律上的作用表现为： 1．房地产权利的确认作用。 2．房地产权利的公示作用。 3．房地产权利的公信4．房地产权利的管理作用。 二、房地产产权登记的模式 房地产登记对物权变动的效力，国际上主要有两种体例和三种比较典型的登记制度。两种体例是形式主义的登记和实质主义的登记。所谓形式主义登记是指不动产物权的设立、转移、变更和消灭等不以登记产生效力，而以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，但是不经登记不得对抗第三人；所谓实质主义登记是指登记具有决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭等生效的效力。三种登记制度是契据登记制度、权利登记制度和登记发证制度。 （一）契据登记，也称登记对抗主义。 这种模式起源于法国，现在意大利、日本等国实行的也是这种制度。不动产的转移是依据权利人之间设有形式要求的合意而生效，即买卖合同与物权转移不分离，不动产登记不是所有权转移的设权性前提条件。这种登记制度的主要特点是： 1．登记机关对登记申请采取形式审查主义。 2．登记为物权变动对抗第三人要件 这种模式由德国首创，不动产转让的合意是出让人和受让人之间达成的物权处分合同。这种合意有形式上的要求，即出让人和受让人同时到场向登记机关作出合意表示；此外，另一个要求是必须将权利的变更登记注册。这种登记制度的主要特点是： 1．登记机关对登记申请，采取实质审查主义。 2．登记是不动产变动生效的要件。 3．登记的公信力强。 （三）登记发证制度，也称托伦斯登记制度。 实行这种登记模式起源于澳大利亚，其主要影响于英美法系的国家。这种登记制度与登记要件制度基本相似，但采用任意登记制度，即不强制对一切土地所有权、他项权利进行登记；因登记具有不可推翻的效力，登记错误使权利人受损的，登记机关负赔偿责任。实际上，不动产权利一旦变更，权利人都会立即申请登记，以保护其权益。这种登记制度的主要特点是： 1．登记依一定的程序，有实质审查的权限不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。登记有公信力。 1．房地产产权登记发证是确认房地产权属的主要依据。我国实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度，登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则 3．房地产登记具有一定的公信力，但是，房地产登记对物权变动的效力却缺乏明确的规定。按照《担保法》的规定，房地产抵押合同以登记生效。房地产买卖合同成立后，双方当事人没有完成房地产权属转移登记的，对于该买卖行为的效力也就存在着不同的认识。 二、房地产权属登记机关 我国的房地产登记是由县级以上的房地产行政管理部门承担，并且房屋和土地由房屋管理部门和土地管理部门分别登记发证。随着我国行政管理体制的改革，不少地方已经实施“房地两证合一”的管理模式，即县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房屋权属2001年8月15日建设部修改《城市房地产权属登记管理办法城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记房屋权利人，依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 　　房屋权属登记程序　　1受理登记申请权属审核　　3．公告　　4核准登记，颁发房屋权属证书。 　　 总登记是一种静态的登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。 2．初始登记 新建商品房屋和新建非商品房屋，应当进行初始登记。登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房地产性质、房地产座落、面积、用途、等级、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。 3．转移登记 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及