房地产法教案第十章房屋租赁.docVIP

第十章 房屋租赁 目的要求 房屋租赁是房地产交易的另一种主要形式。本章通过阐述房屋租赁的概念和特征、房屋租赁的形式和范围，以及房屋租赁合同的主要内容和房屋租赁的备案制度，要求深入掌握房屋租赁当事人的权利和义务。房屋的转租、承租人的优先购买权、租赁权与抵押权等是一些相对比较复杂的法律关系，正确认识这些关系对于处理房屋租赁纠纷是有着较强的现实性和实用性。 教学重点 第一节 房屋租赁概述 一、房屋租赁的概念及其特征 （一）房屋租赁的概念 房屋租赁是实现房地产价值的另一种形式，虽然其也是一种物质形态与货币交换的关系，但是与买卖一次性实现房地产价值不同，其是以租金的形式逐渐地实现房地产价值。《房地产管理法》第五十二条的界定是：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” （二）房屋租赁的法律特征 1．房屋出租权必须由房屋的权利人来行使。 2．房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与无固定期限为例外。 3．房屋所有权人依然拥有房屋的所有权。 4．房屋租赁合同的相对稳定性。 二、房屋租赁的条件 除了《合同法》对租赁合同作了一般的规定以外，目前还没有专门的法律、行政法规具体调整房屋租赁关系，各地或是制订地方性法规或是依据政府规章用以规范房屋租赁关系。建设部制订的《城市房屋租赁管理办法》所限定的不得出租房屋的范围主要有以下几个方面： 1．未依法取得房屋所有权证的，或者权属有争议的房屋。房屋出租是由房屋所有权人行使的权利，无法有效地证明自身房屋所有权权利的，这样出租的房屋就缺乏合法性的依据。 2．未取得共有人同意的共有房屋。共有房屋的共有人之间的关系受到共有法律关系的调整，共有人有权行使其所拥有的那部分权利，但涉及到整个共有物的权利时，应该由所有权共有人共同行使，房屋租赁行为也不例外。 3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。例如，在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的；或者房屋管理部门依法列入拆迁范围的房屋，这种房屋的租赁受到了一定的限制。 4．不符合出租安全标准的，或者不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，或者属于违法建筑的房屋。房屋出租也涉及社会的公共利益，因此政府管理部门对此行使一定的行政管理权，对于违反相关管理规定的出租权就受到一定的约束。 三、房屋租赁的类型 根据不同的标准，可以对房屋租赁作出不同的分类，其主要的划分有： 1．住宅租赁和非住宅租赁 2．公房租赁和私房租赁 3．定期房屋租赁和不定期房屋租赁 四、房屋租赁合同的主要条款 房屋租赁合同的主要条款包括： 1．合同双方当事人 2．房屋的座落、面积 3．租赁用途 4．租赁期限 5．租金及支付方式 6．房屋修缮责任 7．转租的约定 8．违约责任 五、租赁合同的登记 (一)租赁登记的概念 租赁登记是指签订房屋租赁合同的双方当事人按法定程序到房屋所在地的人民政府房地产管理部门把所订合同提交审核并申领《房屋租赁证》的行为，我国对房屋租赁实行登记备案制度。 (二)租赁登记的特征 1．凡是涉及房屋租赁合同的签订、变更、终止，当事人都必须办理登记备案手续。 2．办理租赁登记是租赁合同生效的前提。领取《房屋租赁证》后，租赁合同方可对抗第三人，同样，变更与终止也需法定部门审核同意后才成立。 第二节 房屋租赁双方当事人的权利与义务 一、出租人的权利与义务 （一）出租人的权利 出租人出租房屋，其基本的权利就是收取租金，这是根据合同约定而产生的一种权利。同时出租人拥有确保出租房屋合理使用的权利，出租人在合同中约定房屋的用途，并对修补、扩建行使决定权。出租人定期对出租房屋行使检查权。出租人具有提前收回房屋自住的权利，但行使这项权利应当合法、合理，并给予补偿。 （二）出租人单方面解除合同的条件 除了租赁合同双方当事人的约定以外，法律给予出租人必要的解除合同的权利，这种权利是来自于相对方的严重违约，以至于不能实现合同的目的。出租人单方面可以解除合同的基本情况有：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的承租人未经出租人同意承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付 1．依照合同约定按时交付房屋。 2．出租人应当在租赁期间保持租赁符合约定的用途但当事人另有约定的除外。 3 4．遵守法律、法规规定的义务。 5．出租人在租赁期限内死