物业管理理论与实务(第三版)-02章教学辅导.docVIP

第二章 物业管理基本制度与政策 一、教学提示 物业管理作为一个新兴的行业，是随着我国城市房地产业的发展与城镇住房制度改革的深化，以及市民居住生活质量需求发生变化中发展起来的。在市场经济前提下，房屋所有权呈现私有化。在某一幢楼宇内，或在某一个小区内，业主们拥有共同的产权、共同使用一些部位和设施设备、共同承担其维修费用等，所以，物业管理实务中涉及的民事主体具有广泛性的特征。由于物业管理涉及面广，矛盾多，物业管理的法制建设更显得必要和重要。因此，本章对一些法的基本概念作了介绍，并对我国物业管理的法制建设作了简要的回顾。 二、重点讲解 1、国务院颁布的《物业管理条例》属于什么性质的“法”? “法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。 普通法的中心内容——财产、合同和侵权, 一直是法学家们独占的领地。而在现代城市生活的今天，“法” 对于每一位公民来说，已经成为生活中必不可少的一部分。知法懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管理者，都是非常重要的。 中国现行的法包括宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）和行政规章等。 《物业管理条例》属于行政法规。行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。 2、《物业管理条例》立法的主要原则 《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下四项基本原则: 1）物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。 2) 维护全体业主合法权益的原则 为维护全体业主的合法权益，《条例》将既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。 3) 现实性与前瞻性有机结合的原则 《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》也作出了明确规定。 《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 4) 从实际出发，实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。 3、《物业管理条例》确立了那些基本制度? 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的主要作用，确立了以下七项基本制度: 1) 业主大会制度。 各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则,因此，《条例》首次建立了业主大会制度。 2) 业主公约制度。 物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建