2011山东济宁任城新区核心商业项目投资分析调研报告95P.ppt

物业服务建议 提前选择物业公司，销售时可直接进驻售楼处! 1、钟点清洁、机动车辆清洗、住宅外墙的清 洗和粉刷、私宅报警器日常检查和维护、水电设 施的维修 2、大件物品搬运 1、二十四小时保安 2、社区消防和车辆管理 3、公共场所保洁 4、公共绿化园艺保养和培植 5、生活垃圾收集和清倒 6、房屋公共部分的维护和管理，房屋共 用设施设备及其运行的维护和管理 7、各项健身、娱乐活动指引 8、日常管理、维修服务 9、公共秩序管理服务 特色服务项目 常规服务项目 Part—3 营销策略 营销目标 ①树立企业及项目品牌形象，确立在济宁房地产地位。 ②在销售利润与速度之间实现最佳平衡。 ③积累大量忠诚客户，为项目的推广和销售建立良好的基础。 ④积累成熟楼盘的开发经验，实现专业水平的提升。 核心战略：三个第一 第一深度 深入挖掘客户资源，从而带动项目销售 第一高度 引爆式营销策略，突破重围，短时间建立市场高度 第一亮度 着眼于对各物业卖点认知，建立与竞争对手截然不同的市场知名度 战略 核心 推广次序：先概念 后产品 先概念、做品牌形象／再推广项目、卖产品 先：概念炒作／品牌炒作 后：卖理念／卖商业形态／卖消费模式 先：品牌概念导入 城市角度运营地产 常州中心区域概念 后：产品浮出水面 产品核心卖点 商业物业配套 推广次序：先招商后销售 概念战略： 新区产业商业　 　　　　　　　　　商铺产品 目标客户心中对于新区商业街的理解 以新市中心商业街概念声势全方位带动销售，以文化认同到产品的过程 摈弃传统先卖后租模式，以返租销售商业带动销售 推广计划 围绕项目核心品牌价值，根据楼盘开盘过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达致媒体、专业人员、目标客群关注、向往、认同，最终促成轰动购买。? 项目亮相预热／开盘期 配套推广／持续热销期 前期准备／概念期 整体营销进程分为三大阶段 前期准备／区域概念期 推广节点 开发商策动协助，跟政府合作，请政府发言打造一条以新区中心为主题的商业街，以文化产业带动城市运营课题作为切入点，围绕产业植入区域作为整个炒作核心，达到官商共赢之目的。 借力政府（任城区政府） 活动：新闻发布会 起势 定位 新闻发布 招商全面启动 主题：启动城市梦想 目的：以动工日期为节点宣传，形象潜伏，建立城市梦想关系 手段：制造话题 媒体：户外广告 软文 准备期工作执行 产品方面：沟通产品确定（户型比例、景观规划、交房标准） 推广方面：标志、广告语、宣传物料等 销售方面： 销售人员队伍框架搭建； 销售人员进行周边楼盘、竞争楼盘的摸底，楼市分析总结培训； 撰写项目说辞，进行项目专题培训。 销售人员到位，进行项目卖点梳理，谈客步骤梳理； 销售人员27关通关培训； 准备期事项 确定案名、标志、营销活动等 营销方案确定 9 办公用品准备 8 号码好记 电话确定 7 工地围墙建设 6 户外广告确定 5 鸟瞰图、彩色平面、单体（几个）、景观等 效果图设计 4 楼书、宣传折页、户型单页、纸杯、手提袋（环保）DM等 销售物料准备 3 沙盘制作、户模制作 2 外立面、户型、景观、交房标准等 规划产品确定 1 备注 工作内容 序号 月　　　　　　　月　　　 年 月　　 月　　　　 月 项目预热／ 开盘期 推广节点 传播总案精神 主题：城市梦想 大商大雅 整体形象户外 重点现场包装： 围墙、售楼处 项目道路封杀：路旗、候车亭、路牌、公交车体 资源： 品牌文本《大商大雅》 城市中心：形象展示、软文、网络 预约方案 准备 认筹 解筹 销售准备 筹建售楼中心 销售人员进场 大范围聚拢客户，交纳 5000元排号， 不定房号及价格 预约客户约400套。 推进客户，准备开盘 交纳首付款 销售达到200套。 阶段成果 策划方面：经过前期宣传推广，开发商知名度及品牌度确立，将通过即将开盘信息传达，宣传活动促销，进行客户刺激，完成预约目标。 工程方面：手续办理，工程施工。 销售方面：预计办卡客户达到400人 现金回款200万，准备开盘事项。 开盘营销策略 开盘营销策略：把开盘当做一次营销时机， 分次少推+多次开盘的策略 低开高走+严控优惠 高性价比入市，聚拢人气，增加业主基数，支撑后期价格提升。控制优惠、统一口径，高姿态销售，扶持项目形象，促进成交。