房企财务费用税前扣除不可任性——归纳盘点房企财务费用税前扣除的税务风险.docVIP

房企财务费用税前扣除不可任性——归纳盘点房企财务费用税前扣除的税务风险 樊其国 深圳税桥税务师事务所 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 房地产行业属于典型的资金密集型行业, 财务费用税前扣除是涉税核算和纳税申报的重要事项。当前房地产企业进入后开发时代, 房地产开发产品越来越复杂, 产品线不再仅仅局限于住宅, 写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施等产品也纷纷出现。房企的竞争点不再是规模、成本、速度, 财务等能力, 而转变成为竞争力。未来的房地产行业中, 财务成本更低、能够适应更多不同产品形态的企业, 将成为市场的领导者。许多房地产企业饱受资金短缺的困扰, 这严重影响着房地产企业的生存与发展。加强房地产企业财务费用管理与控制是解决房地产企业资金需求缺口、降低开发成本的重要途径, 也是提高企业经济效益的有效方法。房地产开发企业财务费用, 是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用, 包括利息支出、汇兑损益、金融机构手续费、现金折扣费用、股票发行费、票据贴现息、其他费用。房企财务费用税前扣除不可随意任性, 应对房地产开发企业隐含的此类税务风险重点关注, 以提升整个企业的税法遵从。笔者对房地产开发企业财务费用涉税核算中存在的问题进行归纳分析, 归纳总结出房企财务费用税前扣除的十二个税务风险, 以期帮助房地产开发企业防范相关税务风险。 财务费用风险一:投资未到位利息支出税前扣除面临调整 企业存在实缴资本额低于应缴资本额的情形, 利用借贷资金进行经营活动产生利息费用支出的, 实缴资本额与应缴资本额的差额部分对应的利息费用支出, 不属于“合理的”支出, 不允许税前扣除。《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》 (国税函[2009]312号) 规定:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定, 凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的, 该企业对外借款所发生的利息, 相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息, 其不属于企业合理的支出, 应由企业投资者负担, 不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 财务费用风险二:财务顾问费全额费用化扣除递延纳税 《企业所得税法实施条例》第三十七条规定, 企业为购置建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的, 在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用, 应当作为资本性支出计入有关资产的成本。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第三十条第三款规定, 借款费用属于不同成本对象共同负担的, 按直接成本法或按预算造价法进行分配。财务顾问费是近年来金融机构发放贷款时产生的一种收入, 其实质是付给银行的贷款利息。金融部门出于业务考核, 将其归为中间业务收入。房地产企业在开发项目过程中, 往往采取多种方式融资, 支付大量的融资费用。对于这类财务顾问费, 企业本应将其作为资本性支出计入有关资产的成本, 但部分房企却将其费用化处理, 达到调整纳税的目的。企业将应进行资本化处理的利息和财务顾问费费用化, 在当期全额扣除, 达到延迟缴纳企业所得税, 减少当期资金占用的目的。 财务费用风险三:融资性售后回租贷款利息扣除存在税政差异 《融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》 (国家税务总局2010年第13号文) 规定, 租赁期间, 承租人支付的属于融资利息的部分, 作为企业财务费用在税前扣除。 《企业所得税法》规定, 非金融企业向金融企业借款的利息支出可据实扣除, 非金融企业向非金融企业借款的利息支出, 不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除, 超过部分不允许扣除。 财务费用风险四:发行权益性证券手续费不得计入当期财务费用 权益性证券是指拥有证券标的物的财产所有权。《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》 (财税[2009]29号) 第二条明确规定, 企业应与具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订代办协议或合同, 并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外, 企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。因此, 支付给有关证券承销机构的手续费及佣金是不允许税前扣除的。公司发行股票支付的手续费等发行费用, 如果是溢价发行股票的冲减溢价, 无溢价或溢价不足冲减的依次冲减盈余公积和未分配利润, 不得计入当期财务费用。 财务费用风险五:银行结算手续费在“财务费用”核算 相关的手续费, 是指发行债券所需支付的手续费 (需