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房地产开发企业的运营管理要点 邵凤伟 中国电建地产集团有限公司战略与运营管理部 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 房地产行业是我国的重要产业, 房地产开发企业是房地产行业发展的主要载体, 因为房地产开发企业的运营管理不同于其他行业的运营管理, 有其独特的行业特点和职能, 做好房地产开发企业的运营管理, 沟通协调是关键, 计划预算是工具, 规章制度是保障, 绩效考核是手段。 关键词： 房地产开发企业; 运营管理; 计划; 作者简介：邵凤伟 (1981-) , 女, 辽宁朝阳人, 经济学硕士, 中级经济师, 研究方向:房地产计划运营。 现阶段, 房地产行业已成为是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于关联度高, 带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产开发企业是房地产业的活动主体, 由于涉猎专业多, 范围广, 需要计划有目的地开展工作, 运营管理必不可少。房地产开发企业的运营管理, 一般指的计划管理、过程管理、成果管理等。对房地产开发企业的运营管理来说, 沟通协调是关键, 计划预算是工具, 规章制度是保障, 绩效考核是手段。 1 沟通协调是关键 在房地产开发企业, 职责划分界面清晰、移交成果明确的工作, 不用太多的沟通协调, 大家都清楚自己的工作内容, 什么时间节点出什么工作成果。沟通协调更多地体现部门之间分工的模糊地带, 说不清楚到底是哪个部门来做, 哪个部门做与不做都能找到理由或说辞, 或者是公司有了新的任务, 以前没有遇到过, 不知道让哪个部门来做。这个时候, 就发挥了运营沟通协调的职能。沟通协调不是盲目性的, 要带有主题性的和目的性, 运营人员要对房地产开发企业的各专业领域和项目开发状况有个整体把握, 做到心中有丘壑, 通过沟通协调达成共识, 让不同专业人员步调统一, 合理对接, 完成目标任务。 沟通的维度也同样是立体的, 包括向上、向下以及横向沟通。向上沟通影响决策, 向下沟通影响执行, 横向沟通影响协作。沟通的效率与效果, 直接影响后续工作的开展。沟通协调是一门艺术, 也是一门科学。 组织各部门召开专题会、协调会是沟通协调的主要形式之一, 专题会不是站在某一个部门的角度来看待问题, 而是站在公司的角度来全面, 综合地谈论问题形成结论, 具有一定的高度。对一、两个部门来说, 这样做是对的, 但从公司的角度来看, 可能就是不利的。例如, 施工图出图后, 再招标, 对采购部门来说, 可以把清单做得更准确;对成本部门来说, 可以把合约规划做得细致, 但对公司来说, 施工图出图意味着立即开工, 所有招标采购、合同签订的工作都要前置, 如果施工图出图后, 再去招标, 意味着延误工期、推迟开盘, 影响销售和回款, 进行影响公司年度经营目标的实现。两害相权取其轻, 两利相权取其重, 运营在为公司决策提供参考报告时, 一定会进行利弊分析。 沟通协调不是“和稀泥”, 运营在沟通协调过程中要做到心中有杆秤, 这个秤就是一切从公司的大局出发, 为公司的长远发展着想, 落实到具体工作中就要制定标准, 沟通时, 用标尺去衡量, 做到不偏不倚, 公正合理。因此, 标准化成果的梳理和汇总也是运营的一项重要工作。 2 计划预算是工具 房地产开发企业突出的特点就是开发周期长, 资金需求量大。做好计划预算显得尤为重要。 计划预算的编制是计划先行。计划一般分为项目开发计划与公司经营计划, 前者是以时间为主轴, 按照房屋开发周期的先后顺序编制而成, 分为土地拓展、项目启动、规划设计、施工准备、工程实施、营销、交房阶段, 后评估阶段。粗细程度不同, 节点个数不等。万达集团将商业地产项目开发过程划分为:筹备、摘牌、交地、四证、设计、经营、招标、招商、工程、销售、验收和交付十二个阶段。每个阶段均为商业项目开发的重要环节, 各环节穿插搭接, 形成立体网络关系。工期为22个月的模板, 十二个阶段325个节点穿插协调推进[1]。 项目开发计划的主线是报批报建。房地产开发企业不能决定或控制的因素, 往往成为制约开发的关键线路, 从拿地到竣备, 整个开发链条都离不开政府相关部门的审批。也有人说房地产开发企业开发的线路有很多条, 比如工程线, 营销线, 细细思来, 影响开发和销售快慢的关键因素也是政府或其制定的有关政策, 如果不能取得开工证, 房地产开发企业就不能开工, 比如, 在北京遇到雾霾天气和重要会议, 政府让房地产开发企业停工, 房地产开发企业就得停工, 完全不可控。不过房屋是10天一层, 还是7天一层, 这个房地产开发企业可以决定。房地产开发企业自身能决定或控制的事项, 往往构不成制约性因素。如果通过攻关缩短报批