房地产项目贷款的操作及管理.doc

房地产项目贷款的操作及管理 目 录 房地产项目贷款的操作及管理..... 4 第一部分 商品房开发贷款程序.. 5 一、商品房开发贷款申请... 6 （一）总行商品房开发客户贷款申请受理的最低标准... 6 二、房地产开发贷款调查... 10 (一)对借款人资格的核查... 10 (二)调查核实项目情况... 11 (三)核实确定担保方式... 12 三、核定信用等级，提出调查意见... 13 四、房地产开发贷款的审查与审批... 14 五、贷款的发放... 16 第二部份 房地产开发贷款贷后管理.. 17 一、贷款资料... 17 二、借款人及贷款项目管理... 18 （一）贷款资金使用管理... 18 （二）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查... 19 三、项目预销售回笼款的监督管理... 20 四、保证人、抵押物、质押物的管理... 21 五、贷款风险管理和认定... 22 （一）建立贷款检查制度。... 22 （二）分阶段监管重点... 23 （三）借款人或贷款运用时出现下列情况或存在下列因素的，视为贷款出现风险： 24 六、贷后评价... 25 第三部份 商品房开发贷款的项目评估.. 25 一、商品房开发贷款项目评估概述... 25 (一)基本基本概念：... 25 (二)项目评估应具备的基本条件... 26 (三)项目评估的方式... 26 (四)评估时限。... 27 (五)评估程序... 27 (六)评估工作职责和报告有效期... 28 (七)评估内容... 28 (八)评估报告的编写要求... 29 (九)评估报告的审核... 30 二、项目评估的方法... 31 (一)借款人资信评价... 31 (二)项目基本情况评价... 37 (三)项目投资估算和筹资评价... 38 (四)项目市场分析... 40 (五)偿债能力分析... 42 (六)贷款方式分析... 44 (七)银行效益和贷款风险分析... 45 (八)项目总体评价(结论和建议) 46 第四部份 城市土地开发贷款的调查评估.. 46 一、基本概念及贷款对象... 46 （一）城市土地开发贷款的的概念... 46 （二）贷款对象及种类... 46 二、贷款的条件... 47 （一）贷款基本条件。... 47 （二）贷款特定条件。... 48 （三）申请贷款必备的资料... 49 三、贷款调查及贷款方式... 50 四、总行对土地开发贷款管理的特别规定... 53 五、土地开发项目的评估... 53 （一）借款人资信评价... 53 （二）项目基本情况... 55 （三）项目投资估算和资金筹措评价... 55 （四）项目市场分析... 56 （五）偿债能力分析... 57 （六）银行效益及贷款风险分析... 57 （七）贷款方式风险分析... 58 （八）项目总体评价... 58 第五部份 房地产信贷业务的上报要求.. 60 一、上报请示文件的基本格式和主要内容... 60 (一)企业基本情况及综合评价。... 60 (二)项目基本情况。... 61 (三)项目总投资估算及资金筹措。... 62 (四)市场及偿债能力分析。... 62 (五)贷款担保分析。... 63 (六)银行效益分析。... 63 (七)项目优劣势综合分析。... 63 (八)项目资金监管方案。... 63 (九)经营行信贷管理评价及主要负责人经营能力评价。... 63 (十)结论。... 63 二、贷款资料的上报... 64 （一）内部运作报告... 64 （二）项目评估报告：... 65 第六部份 房地产开发贷款需掌握的规范性文件.. 66 房地产开发贷款培训资料 房地产项目贷款的操作及管理 本部份主要讲述六部分内容，商品房开发贷款程序，房地产开发贷款贷后管理，商品房开发贷款的项目评估、城市土地开发贷款的调查评估，房地产信贷业务的上报要求，房地产开发贷款需掌握的规范性文件。重点介绍申请人资格和申请材料，开发货款的调查、核实、审查、审批、发放；开发项目评估的条件、程序、内容；借款人评价，特别是资产负债分析、投资估算和偿债能力评估；资金的使用和售房款回笼的管理。 贷款行所发放的房地产开发贷款是指贷人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。这项业务主要包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。 有关公式： 1、建筑密度。是城市规划管理的控制性指标，用以反映用地的合理性。 总建筑基底面积 建筑密度 = -------------------×100% 总用地面积 2、建筑面积密度。是反映规划用地能够提供建筑面