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江西南昌浙江大学国家大学科技园 配套公寓项目产品定位报告 上海绎凯博才房地产代理有限公司 二零零五年七月五日 1 第一部分 市场篇 第一章 政策对南昌市场的影响 一、近期国家和南昌出台重要政策介绍 随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重 点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年 3 月份以来，相关政策连 续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： 2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利 率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 2005 年 3 月 26 日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视 稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府 负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供 应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引 导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的 各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市 场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控， 改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品 2 住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调 控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是 切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2005 年 4 月 30 日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容 包括：规定自 2005 年 6 月 1 日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购 买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买 普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住 宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求， 南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积 在 144 平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的 1.2 倍以下。为便于操 作将南昌市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、 1800元。5月31日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。 据南昌房管局信息中心工作人员介绍，从 31 日起，南昌市房地产市场上进行交易的 商品房，逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。但目前信息网的数据还 比较少，他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。 据了解，目前南昌建设的经济适用住房包括城东，城南，城西，城北四个小区，目前 建成面积达156万平方米，但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年，南昌 准备每年计划建设50~60万平方米的经济适用住房，其比例将占全市当年房地产开发 总量的15%~12%。 3 6月1日至今，南昌市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让，其中住宅用地就 有600余亩。据了解，2004年南昌市区总供应商品房用地1500余亩，2005年则计划 出让住房用地4500亩。这就是说，“国八