国外房地产税收政策发展近况.doc

国外房地产税收政策发展近况 ????当前，各国居民的财富越来越紧密地与房地产联系在一起，房地产既是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的主要组成部分。因此，与房地产相关的税收在各国的税收体系中都扮演着重要角色。房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用环节、房地产转让环节。在不同环节，开征的税种不尽相同。从各国对房地产征税的情况看，征税的名称也很不统一，但从性质上看，与房地产相关的税收主要包括：????第一，在房地产开发环节，对建筑商提供的建筑、安装劳务的征税，属于货物和劳务税范畴。????第二，在房地产开发销售环节，对开发商销售房地产（新房销售）的征税，属于货物和劳务税范畴。????第三，在房地产持有和使用环节，对房地产所有人或使用人的征税，属于财产税范畴。????第四，在房地产转让（“二手房”转让）环节，对出让者或受让者的征税。通常，对房地产的有偿转让征收房地产转让税，对房地产的无偿转让征收遗产和赠与税，属于财产转让税范畴。????第五，无论在开发销售环节、持有和使用环节，还是转让环节，对相关权利人在房地产交易中实现收益的征税，属于所得税范畴。????从这五个征税环节来看，世界各国的税收政策各有不同，但又存在一定的共性。????一、对建筑商提供的建筑、安装劳务的征税????对建筑商提供的建筑、安装劳务，通常按提供普通劳务征收货物和劳务税。如比利时、法国、匈牙利、英国、日本、韩国等实行标准增值税的国家，对建筑、安装劳务一般按正常税率征收增值税。但英国对住宅的建造和符合规定的与住宅有关的建筑服务，如为住房协会提供的商用建筑改建为住宅的服务，按零税率征税，即对提供的建筑服务免征增值税，而其所消耗的投入所承担的进项增值税允许扣除；而普通的商用改民用的改建服务，空置3年以上的旧房翻新以及旧房改造（如在原有建筑内改变格局，增加居住房间）等，则按5%的低税率征税。比利时对旧房翻新服务按6%的低税率征税，对承建社会住房按12%的中档税率征税。法国也对承建社会住房项目按5.5%的低税率征税。????二、对开发商销售新房的征税????对开发商销售新房，各国通常按标准税率征收货物和劳务税。如比利时、法国、匈牙利、日本、韩国等国都对开发商销售新建成的建筑物按正常税率征收增值税。不过，英国规定对新住宅销售适用零税率，法国对住房协会销售的住房免征增值税。????三、对房地产转让的征税????对房地产所有人或使用人转让房地产的行为，按转让是否有偿，通常征收不动产转让税以及遗产和赠与税。????（一）不动产转让税????从目前了解到的几个国家开征不动产转让税的情况看（见下表），对不动产的有偿转让征税主要有以下特点：????????1.从税种的名称看，虽然具体叫法各异，但大体上有三种：转让税（如匈牙利、德国）；取得税（如奥地利）；注册税（如法国、比利时）。从性质上说，转让税侧重于对不动产的转让行为征税，因此，理论上纳税人既可以是出让人，也可以是受让人，甚至是转让双方。在现实中，仍以受让方为纳税人的居多（如下表所列国家都以受让方为纳税人，我国属转让税性质的契税也以受让方为纳税人）。取得税侧重于对不动产的取得行为征税，因此，征税对象原则上为不动产取得方。注册税则对不动产产权在法律上的登记行为征税，因此一般也是以取得不动产而需要进行注册登记的一方为纳税人。在有些国家，同时征收取得税和注册税，如日本和韩国。此外，从征收范围看，有的是专门对不动产征收，因此称不动产转让税或类似的名称；有的则同时对其他财产征税，因此称财产取得税等，或不加限定词，仅称注册税等。????2.从征收内容看，一般都是对不动产转让价值按一定比例从价计征，税率通常都比较低，计税依据有些按转让的实际价格征税（如法国、德国、匈牙利等），有些按评估价格征税（如奥地利、日本），有些按售价或公平价格两者中的较高者征税（如比利时）。此外，不少国家对购买普通住宅有减免税优惠，如比利时对购买符合条件的住宅规定了免征额；匈牙利规定纳税人在取得某住宅之日起前后一年内出售另一住宅，则其取得税税基可以扣除所出售住宅的价格。????3.从不动产转让税与印花税的关系看，有些国家只征收转让税，不征收印花税（如法国、德国）；有些国家在征收转让税的同时对不动产转让凭证征收印花税（如奥地利、日本、韩国）；有些国家则以印花税代替转让税（如英国）。????4.从不动产转让税与货物和劳务税的关系看，有的国家两者是相互替代关系：征收转让税，则在征收货物和劳务税时就规定免征，如奥地利、比利时、法国、德国等都有类似的规定。????（二）遗产和赠与税????各国对不动产等财产的遗赠等无偿转让行为一般征收遗产和赠与税。各国遗产和赠与税的开征具有以下一些基本特点：????1.多数经济发达国