国外房地产税收政策发展近况.doc

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国外房地产税收政策发展近况

国外房地产税收政策发展近况 ????当前,各国居民的财富越来越紧密地与房地产联系在一起,房地产既是各类投资者重要的投资对象,也是家庭财富的主要组成部分。因此,与房地产相关的税收在各国的税收体系中都扮演着重要角色。房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用环节、房地产转让环节。在不同环节,开征的税种不尽相同。从各国对房地产征税的情况看,征税的名称也很不统一,但从性质上看,与房地产相关的税收主要包括: ????第一,在房地产开发环节,对建筑商提供的建筑、安装劳务的征税,属于货物和劳务税范畴。 ????第二,在房地产开发销售环节,对开发商销售房地产(新房销售)的征税,属于货物和劳务税范畴。 ????第三,在房地产持有和使用环节,对房地产所有人或使用人的征税,属于财产税范畴。 ????第四,在房地产转让(“二手房”转让)环节,对出让者或受让者的征税。通常,对房地产的有偿转让征收房地产转让税,对房地产的无偿转让征收遗产和赠与税,属于财产转让税范畴。 ????第五,无论在开发销售环节、持有和使用环节,还是转让环节,对相关权利人在房地产交易中实现收益的征税,属于所得税范畴。 ????从这五个征税环节来看,世界各国的税收政策各有不同,但又存在一定的共性。 ????一、对建筑商提供的建筑、安装劳务的征税 ????对建筑商提供的建筑、安装劳务,通常按提供普通劳务征收货物和劳务税。如比利时、法国、匈牙利、英国、日本、韩国等实行标准增值税的国家,对建筑、安装劳务一般按正常税率征收增值税。但英国对住宅的建造和符合规定的与住宅有关的建筑服务,如为住房协会提供的商用建筑改建为住宅的服务,按零税率征税,即对提供的建筑服务免征增值税,而其所消耗的投入所承担的进项增值税允许扣除;而普通的商用改民用的改建服务,空置3年以上的旧房翻新以及旧房改造(如在原有建筑内改变格局,增加居住房间)等,则按5%的低税率征税。比利时对旧房翻新服务按6%的低税率征税,对承建社会住房按12%的中档税率征税。法国也对承建社会住房项目按5.5%的低税率征税。 ????二、对开发商销售新房的征税 ????对开发商销售新房,各国通常按标准税率征收货物和劳务税。如比利时、法国、匈牙利、日本、韩国等国都对开发商销售新建成的建筑物按正常税率征收增值税。不过,英国规定对新住宅销售适用零税率,法国对住房协会销售的住房免征增值税。 ????三、对房地产转让的征税 ????对房地产所有人或使用人转让房地产的行为,按转让是否有偿,通常征收不动产转让税以及遗产和赠与税。 ????(一)不动产转让税 ????从目前了解到的几个国家开征不动产转让税的情况看(见下表),对不动产的有偿转让征税主要有以下特点: ???? ????1.从税种的名称看,虽然具体叫法各异,但大体上有三种:转让税(如匈牙利、德国);取得税(如奥地利);注册税(如法国、比利时)。从性质上说,转让税侧重于对不动产的转让行为征税,因此,理论上纳税人既可以是出让人,也可以是受让人,甚至是转让双方。在现实中,仍以受让方为纳税人的居多(如下表所列国家都以受让方为纳税人,我国属转让税性质的契税也以受让方为纳税人)。取得税侧重于对不动产的取得行为征税,因此,征税对象原则上为不动产取得方。注册税则对不动产产权在法律上的登记行为征税,因此一般也是以取得不动产而需要进行注册登记的一方为纳税人。在有些国家,同时征收取得税和注册税,如日本和韩国。此外,从征收范围看,有的是专门对不动产征收,因此称不动产转让税或类似的名称;有的则同时对其他财产征税,因此称财产取得税等,或不加限定词,仅称注册税等。 ????2.从征收内容看,一般都是对不动产转让价值按一定比例从价计征,税率通常都比较低,计税依据有些按转让的实际价格征税(如法国、德国、匈牙利等),有些按评估价格征税(如奥地利、日本),有些按售价或公平价格两者中的较高者征税(如比利时)。此外,不少国家对购买普通住宅有减免税优惠,如比利时对购买符合条件的住宅规定了免征额;匈牙利规定纳税人在取得某住宅之日起前后一年内出售另一住宅,则其取得税税基可以扣除所出售住宅的价格。 ????3.从不动产转让税与印花税的关系看,有些国家只征收转让税,不征收印花税(如法国、德国);有些国家在征收转让税的同时对不动产转让凭证征收印花税(如奥地利、日本、韩国);有些国家则以印花税代替转让税(如英国)。 ????4.从不动产转让税与货物和劳务税的关系看,有的国家两者是相互替代关系:征收转让税,则在征收货物和劳务税时就规定免征,如奥地利、比利时、法国、德国等都有类似的规定。 ????(二)遗产和赠与税 ????各国对不动产等财产的遗赠等无偿转让行为一般征收遗产和赠与税。各国遗产和赠与税的开征具有以下一些基本特点: ????1.多数经济发达国

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