大户型专题报告.doc

香蜜湖项目专题一 现有户型分析及建议 鸿荣源现有户型的比例分析 发展商初步设计项目户型面积及比例方案如下： 130M2左右 约10% 210 M2左右 约15% 150 M2左右 约35% 250 M2左右 约 7% 180 M2左右 约30% 300 M2左右 约 3% 中原建议户型面积及比例 初步建议大户型三房和四房为主。其比例搭配建议如下： 项目 三房二厅 四房二厅 五房二厅 townhouse 面积(M2) 115—130 135—145 150—160 180—280 比例 35% 40% 15% 10% 建筑特色 三跃式 TOWNHOUSE 二、大户型的市场需求状况 深圳市场二次及多次置业客户需求调查（房间数的选择） 客户对于户型面积的需求调查（需求面积的中位数及平均值） 以上两个图表是中原调研部为了解近期内居住在深圳罗湖、福田两区计划在两年内购买新建商品房的居民的置业需求，针对居住在罗湖、福田两区的家庭月收入￥8000元以上的客户，进行问卷调查，运用spss统计分析进行频数统计而得。 根据提供的相关数据表明，深圳置业群体，尤其是二次以上置业群体对各户型需求主要集中在三房户型和四房户型。客户对户型面积的需求平均中位数为120M2至150 M2之间。 结论：由以上两个调查数据可知，当前市场上对140M2左右的户型的需求量较大。中原认为，从市场需求角度来看，项目户均面积在140 M2之间，比较符合当前的市场需求，市场有效购买的基础较为坚实。 三、购买力的预期分析 进入新千年以来，受种种利好因素的刺激，深圳楼市走出了98年以来的低谷，恢复生机，实现内外销两旺。究其原因，可归结为以下几个方面： 宏观经济环境好转，刺激楼市升温 2000年，国内经济稳步增长、香港经济复苏、中国加入WTO等等利好的消息直接催动的了深圳内外销市场的有效需求，由年初的皇御苑到近期的招商花园城，销售一片火爆畅旺。 另外，根据对中原市场研究部的调查结果比较分析后发现，1999年下半年调查香港人在深圳置业的户型需求是以二房为首选，而到2000年3月份的调查结果显示，三房已跃升为港人在深圳置业的首选户型了。由此可见，经济大势的向好，人们对经济环境的乐观预期，已促使深圳楼市的有效购买力稳步回升，这不仅为大户型物业带来市场机会，同时对深圳物业的开发必然会形成强烈的导向作用。 房改政策的影响，激活大户型物业的有效需求 随着房改政策影响的日益深远，公房上市的政策、措施已浮出水面，这必将促使一大批拥有公房的人士换房置业，这批二次置业人士对物业综合素质的要求较高，这必然会为大户型的高档物业带来巨大的商机。 金融信贷优惠政策、减税政策出台为楼市创造有利条件 99年下半年以来，各种有利的政策纷纷出台，降息、按揭年限延长、购房减税等等。有效的减轻了个人置业的压力，充分的刺激了楼市上买家的置业积极性。 同时，减税政策出台，必然会刺激二次置业人士及地产投资人士趋于更加活跃交投，催生大户型高尚物业的有效需求。 付款方式的优惠、有效降低置业门槛 随着竞争的日益激烈，各路发展商都在寻求为了提高自己物业的整体竞争力，不仅在设计开发上，精心策划，同时还努力在各个方面尽量为买家创造便易的置业条件。如优惠的折扣、轻松的付款方式等等，所有这些，不仅有效的降低了买家的置业门槛，同时还相应的扩大了有效购买层面，促成了市场供求的良性循环。 综合上述各种有利的客观因素的良性影响进行分析，中原认为作为中大户型高尚物业的定位具备有利的市场支持条件——市场购买力。 结论：综上所述，中原认为，当前深圳房地产市场的有效购买力正在回升，市场对中大户型的容纳能力将进一步增强，这预示着项目以140 M2为均面积的定位存在着强大的市场支撑力。 四、市场上同类大户型物业成功案例的因素分析 纵观深圳楼市，近期有许多中大户型高尚物业取得不俗销售成果的。其中有黄埔雅苑、金海湾花园、锦绣花园以及普遍为行家所看好的东海花园二期。下面就几个典型的楼盘进行简要介绍，并试提炼出其取得成功的因素所在，以期为本项目做个借鉴与参考。 （一）同类型大面积住宅项目典型特点分析 东海花园II期 3房2厅2卫： 113 M2， 135 M2（附设衣帽间） 4房2厅3卫： 160 M2 户型方正实用，厅为落地式大窗，房间有凸窗 规划排布科学，各户均能享有充分的采光、观景和通风条件 大面积住宅单位有小区园林景观 巴厘岛风情主题园林 住客会所面对露天特色泳池，并设有1个室内马来风味泳池、1个室内和2个露天按摩池 新加坡式半地下停车场（日间毋须灯光照明） 小区附设大型国际幼儿园、外国语学校 每座大门入口