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应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管实践中需要解决的几个问题 山西省地税局 周平川 山西省试点选择了省会太原市，于2009年8月在启动，12月顺利完成了评估系统建设。评估系统于2010年4月1日起在 “一窗式”征收窗口正式运行，截止12月底，系统共审核纳税申报5937套,未真实申报交易价格的有5462套，所占比重高达92%；按系统审核确定的价格征收税款比以申报价格征收增加60.9%，并且未发生明显争议，运行效果良好。 交易量大、代表性强、更具推广价值 。 内容 前言：解决是什么的问题 一、做不做的问题（认识问题） 存量房交易税收管理的地位和作用 存量房交易税收管理事关政策效应和改革 存量房交易税收地位日渐上升 存量房交易税收的四大漏洞及目前的管理措施 二、如何做的问题（组织实施） 三、做什么的问题(工作重点) 1、数据采集 实例：太原市数据采集特点 2、建立评估系统 3、软件系统（杭州版）本地化改造 关键：系统软件的调整 关键：系统软件的调整 关键：系统软件的调整 完善：软件测试及运行 4、建立制度 谢谢大家！ * L/O/G/O 存量房交易量大、代表性强，更具推广价值 前言：解决是什么的问题 做不做的问题（认识问题） 如何做的问题（组织实施） 做什么的问题(工作重点) 4 1 2 3 卖方申报 （真实或虚假） 买方申报 （真实或虚假） 税务机关审核 （主观或客观） 存量房交 交易价格 （计税价格） 这项工作是什么？ 应用房地产评估技术对存量房交易申报价格进行审核比对，从而科学合理地确定计税依据（价格），加强税收征管。 存量房交易税收管理的最难点和最大漏洞----申报价格的真实性（计税依据的可靠性） 问题：申报不实、税款流失、税负不公、管理风险 结论：加强存量房交易税收征管十分必要，十分重要。 是否申报纳税 应对——“先税后证”，一体化管理的“一窗式”征收 适用何种税率？ 应对——有比较客观的第三方信息可依据、可查询（产权证、住建部门证明、查询等） 应对——有比较客观的第三方信息可依据、可查询 是否适用减免？ 交易双方的合同，纳税人的申报。 如何应对虚假申报？ 应对——用科学方法，即房地产评估技术审核确定计税价格。 计税依据多少？ 一个领导组 一个方案 一个考核制度 一个实施小组（专门机构、专门人员） 一个专门培训 一个经费保障 组织实施 组织实施 组织实施 六个一 数据采集 建立评估系统 建立制度 软件系统（杭州版）本地化改造 重点1 重点2 重点4 重点3 税务机关掌握的税收征管数据； 房产、土地管理部门拥有的信息； 政府门户网站的公开信息； 进行实地勘察获取的数据。 委托中介机构采集； 税务部门自行采集； 中介机构与税务部门联合采集。 目的：建立基本信息数据库 路径 方式 评估公司 （12000多幢 ） 地税部门 （组织、委托、 提供、审核） 测绘公司 （3000张图 ） 征管信息 政府信息 委托 委托 提供 获取 获取 提供 目标 方法 路线 地税部门要做的事情 测算基准模型价格，进行评估工作，形成基期基准价数据库。 主要委托专业的评估公司完成。 样本点观测（600个） ----批量住宅楼计税基准价的模型回归计算----单幢住宅楼的评估价格 要求、审核 动态调整的方法选择（自动、人工） 评估数据的分析统计 征收及审核环节的合理设置（权限） 评估系统与征管系统的对接要求 基础:工作需求的全面提列（税务部门） 基础信息的细化程度（幢的全部信息） 杭州市 太原市 城区→片区→街区单元→住宅小区→单幢住宅楼→单套住宅 城区→街道→社区→住宅小区→单幢住宅楼→单套住宅 （一）基础信息划分路径的调整 原因:太原市无法取得完整的街道和社区住宅区域图纸和相关信息。 因此，由工作人员根据城市道路、河流等天然界限划分片区和街区单元，并进行编码，最终将信息导入系统。 杭州市 太原市 输入房屋坐落、面积、楼层、朝向、建成年代等信息，系统寻找对应幢基准价计算套最低计税价格。 输入房屋座落和面积,系统自动到评税系统中找到对应的最低计税价格。 （二）征收界面录入信息的调整 原因：太原市从相关部门无法取得楼幢内部单套房屋的基本信息（如房屋编号、不同户型的朝向等），只靠现场勘测和判断不够准确。 因此，基础数据库中只保留楼幢的基本信息，在征收时根据房产证资料完整录入房屋信息，确保准确无误。 杭州市 太原市 关键词为房屋地址和丘地号 关键词为房屋地址 （三）信息查询索引关键词的调整 原因：太原市地址名称不够规范，同一楼幢可能存在不同名称和牌号，不同年代颁发的产权证上房屋地址也可能不同。而丘地号相对唯一和固定，易于查找。 因此，以房屋地址和丘地号均为