房地产营销策划-金海雪山度假山庄项目策划方案.pptVIP

“金海雪山”度假山庄项目提案书 市场调查思路 调查目的 度假别墅的接受程度 度假产权酒店的接受程度 对远离市区，1小时车程的度假山庄是否愿意投资或时住 对于音寨的认识和接受程度 对于有购买度假山庄意向的客户是投资还是自用各占多少比例。 调查提交成果形式和内容 撰写详细可操作性强的市场调研计划，供甲方确认和监督。 设计市场调查过程中的调查工具，供甲方确认。 执行市场调查过程中的问卷、访问记录整理结果。确认调查的真实性。 统计分析形成的系列资料。（包含甲方需要的各类资料） 根据统计分析资料撰写的市场调查报告。（乙方对资料的分析和提出的相关建议） 调查对象及范围 调查范围：贵阳市两城区，四郊区。 调查对象：潜在投资者（以贵阳市高收入人群为主，包括部分外地投资者）。 我们界定的潜在投资者具有以下特征：从收入方面看，有稳定工作或稳定收入来源、有剩余的资金的人群，拥有私人轿车人群，居住条件在贵阳市主要高档小区。 调查方法 入户问卷访问法 抽样设计 我们以贵阳市常住人口户数（104.04万户）为抽样库，按0.3‰的抽样比率来确定调查样本。 对调查样本数量的说明：一般而言，抽样调查精确率取决于样本数量的大小，但并不是越大越好，因为，样本精确率提高与样本数量之间存在边际效益递减的规律。因此，抽样设计的任务是要在精确度与调查费用和调查时间等相关因素的制约下寻找恰当的点。 0.3‰的样本规模能够很好地反映总体的情况，精确率较高。 调查项目 目标市场特征 投资意向 对投资环境要求 关注问题 整体调查步骤 方案制定、调研工具设计、问卷印刷 访员培训、调研执行过程工具发放、填写、回收 统计、分析、调查报告撰写和提交 营 销 思 路 经营决定营销 先有经营后有营销 作为远离旅游区的度假山庄，经营很重要，有好的 经营状态，项目才能有价值提升和良好的市场追 捧。 经营思路的确定，经营办法的出台是营销的保障也 是关键，只有这样客户才会有信心购买，销售才能 有持续。 经营公司进驻后，有许多活动才能师出有名及有条 不紊持续的举办 经 营 定 位 “金海雪山”度假山庄经营方向 分时度假酒店 旅游旺季酒店 会议活动中心 偷闲、隐居别墅 避暑、吸氧、养心中心 温泉、SPA疗养中心 定 位 策 略 销售定位 产权式酒店 度假别墅 时段商铺 销售总思路 售后返租 因其地理位置，不用其招恐难取胜， 但又因国家极力打压其招，固需要曲线方法， 即用经营公司整租，然后采用带租约别墅、套房 销售等办法。 价 格 策 略 别墅因其面积较大，而又不是常住房屋； 酒店不按面积租赁，是按套，按房计价； 商铺也是租赁价值相差不大， 并且这些都是买来投资的客户居多， 固建议都采用按套销售。 即？元/套。 而价格应低开高走，先以低价吸纳部分先期客户，然 后再通过这群客户做活动来扩大口碑转播。 对于自用客户价格应适当低些（酒店除外） 对于投资客户价格应适当高些 但相差不应太大，控制在5%范围内。 目标消费群 目标城市：贵阳、都匀、凯里、贵定、龙里。 目标消费群： 公务员 大中型企业员工 私企老板 小资财投资者 私有个体户（如：矿老板、运输老板等） 荣归故里的游子 其它有闲钱的当地人 推 广 策 略 推广思路 借政府之势打项目之牌，借旅游之温做趁 热之事。 推广方法 以活动带广告 （多做活动少做广告，这样即可节省费用又能达到效果。） 以旅游推投资 （应用贵州旅游潜力巨大的概念，大吹旅游房地产的潜值，然后再带入项目） 以度假推销售 （当度假已经成为一种时尚，音寨将成首选） 媒 体 策 略 首选高速户外广告及贵州交通电台 （因其媒体不只是销售应用，以后经营也需长期使用） 电视台：贵州电视台2台，覆盖全省，价格相对1台要低 报纸：贵州都市报，覆盖全省；贵阳晚报，贵阳人阅读率高 贵阳、都匀、凯里的车身广告（此广告载体在山庄经营前期也需应用）。 其它媒体：如航空杂志、新目标等高端读物 推 广 用 语 当度假成为一种时尚，音寨已成首选。 追往“金海雪山”，潇洒李园生活。 “金海雪山”，放心地方。 松脑、养肺就在“金海雪山” 住“金海雪山”，感受布依音寨。 想闲想懒想度假尽在音寨“金海雪山” 想赚想赢想投资都在音寨“金海雪山” 吃盘讲狗肉，住“金海雪山”，洗天书温泉 推 广 时 机 7月9日—7月30日酥李节 这是最好的一个推广时机，在此时机有大量的游 客涌入音寨，是推广宣传的最好实际。 时机指数★ ★ ★ ★ ★ 8月初——9月中旬避暑、游泳、漂流时 机 这个时机欠佳，但因有酷暑，做一些适当的宣传 和活动，也会有一定数量游客。 时机指数★ ★ ★ ★ 10月黄金周 黄金周去大地方都很拥挤，比如去音寨“放心”几 天，就利用这点猛做文章，然后再配以适量活 动，应会