中金公司：房地产行业介绍.ppt

行业分析 区域市场-- 09年1-5月份周成交量数据 来源: ; 中金公司研究部 行业分析 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 政策导向—结构性变化 来源: CEIC, Soufun 数据库; 中金公司研究部 保障性住房将有效的改善住房结构 ，但对商品房市场冲击有限 行业展望 08年11月12日，建设部公告2009至2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资9000亿，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。 宏观调控--还有何种后续调控政策？ 行业分析 估值分析 估值方法--市盈率+净资产值 1、市盈率（P/E）：与其它公司一样，市盈率是衡量公司价值的主要指标之一。市盈率估值有两个方面，一是与国内及国际公司之间的比较价值；二是未来公司潜在增长的实现带来的价值。 比较估值：我们对内地房地产企业之间及内地房地产企业与香港和国际其他国家房地产公司进行比较，从而找到内地房地产企业的一个合理的估值区间； 增长潜力：增长潜力是中国内地的上市公司的最大价值所在，增长潜力的实现将由公司的发展战略、竞争实力决定的。 2、净资产值 (NAV)：净资产值估值法（NAV）是国际上较为通用的房地产企业资产评估计算方法，其基本方法是通过对房地产公司项目进行现金流折现后计算出其净资产值，然后折算出每股净资产值，与股票价格相比较。 3、股息收益率：股息收益率在国际上是一个比较重要的衡量企业价值的工具，但在国内地产行业并不适用，由于内地房地产企业正处于不断成长过程中，需要不断的资金的投入，因而普遍来说，内地上市公司的股息收益率处于较低的水平。 估值分析 估值方法--净资产值NAV 净资产值 (NAV) 估值原因 ： 以项目为基础，开发周期较长导致公司业绩连续性差，短时期业绩波动较大； 历史业绩与未来收益之间也并没有十分必然的联系； 土地作为特殊原材料 ，通过净资产值的计算能够把在建、在售项目价值和土地价值通过现金流折现方式体现出来。 NAV方法的局限性： 房地产上市公司的信息披露不充分，导致在计算公司净资产值上存在难度； 开发物业价格和土地价格波动性较大，影响了NAV计算结果的准确性。 由于在折现率和资本化率的选择不同将带来不同的NAV计算结果。 我们不认为NAV方法能够完美的反映出公司的真实价值，但可以有效的反映出公司的基本价值。 估值分析 估值方法—净资产值NAV--NAV方法准确性不高 估值分析 估值方法--净资产值NAV 估值分析 我们认为NAV结合P/E仍是估值的最有效办法 P/E偏短期但确认性强，NAV偏价值但可比性差 二者结合判断公司更准确 龙头企业可以享受NAV溢价 企业价值体现不充分 调控有利于龙头企业 估值方法—合理估值区域 估值分析 估值方法—NAV可以溢价 估值分析 NAV是一个估计值，股价对净资产值在一定范围内有折让或溢价都是合理的； NAV没有考虑公司未来后续新增土地及开发的能力，也就是没有考虑或较少的反映了公司本身的价值（包括品牌、人才、体系、架构等），所以该公司的实际价值应高于当前这一时点的估计值，也就是说股价应与净资产值有一个溢价； 该估值假设项目完全按计划顺利发展，没有考虑后续资金获得风险、市场销售风险、管理运作的风险等，所以从这个意义上股价应该对净资产值有一个折让； 变现能力强，资金周转率高，溢价高； 估值方法—影响P/E估值的主要因素 估值分析 预期增长速度 行业景气度 政策因素 公司分析 龙头企业—门槛不断提高 资料来源：Wind，Bloomberg，中金公司研究部 龙头企业表现优秀 行业概述 资料来源：Wind，中金公司研究部。注：大市值大于100亿元；中等市值介于30亿元和100亿元之间；小市值小于30亿元 房地产行业介绍 基本内容 行业概述 行业分析 估值分析 公司分析 行业概述 基本概念 行业概述 房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。 房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和