昌乐县餐饮街项目定位产品营销方案.ppt

第一部分 定位篇 一、市场机遇分析 二、地块机遇分析 三、项目定位 （一）项目定位 （二）市场定位 （三）档次定位 （四）消费者定位 （五）目标客群定位 附：各类餐饮店建筑要求 一、咖啡店选址要求： 建筑要求：层高4米以上 配套要求：排污、排烟管道、充足的停车位（10个以上） 面积要求：带餐饮的在300——500平米间，不带餐饮的面积可控制在100-200平米 租期要求：租房年限5年以上，一般至少7到9年 二、火锅店选址要求： 建筑要求：框架式 面积要求：150~500平方米 租期要求：至少2年 三、普通餐厅、快餐连锁： 建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。 配套设施：上下水，油烟气排放通道，污水排放 面积要求：快餐店200~500平方米；大众餐厅80~200平方米。 租期要求：一般不少于三年 四、茶坊、酒吧 建筑要求：层高不低于2.8米，上下水等 面积要求：50~400平方米 租期要求：2年以上。 五、大型娱乐场所（如歌厅、洗浴等）： 建筑要求：框架结构 面积要求：一般在5000-15000 做餐饮的铺位空间利用率较高； 餐饮商铺建筑配套要求高，适用业态范围广，因此投资客户比较喜欢，销售价格也高于不能做餐饮的商铺。 餐饮业态招租难度小、承租面积大、生存能力强、租金偏高。 餐饮街产品优势—— 四、景观设计 本项目选址小西湖边高雅路段，具有清净、优雅的环境，定位中高端餐饮，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 为了吸引这部分消费者，我们要赋予美食街以全新体验，在环境设计上以小品点缀为主，强调景观的休闲型及参与性，以文化、情调、特色、韵味，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，达到餐饮环境的全新境界。 情景式、融入式餐饮街——文化、景观造街 1、建筑错落有致： 空间变化丰富，形成一条风景线，沿街商铺和广场形成景观的呼应。 2、文化造街： 可以石碑、地砖的方式雕刻图文，赋予餐饮街一种文化，进而文化赋予商业街持久的生命力。文化内容如：美食文化，各地名菜鲁菜、川菜、粤菜、东北菜以及当地美食朝天锅等的来历、特点介绍。 3、商业街整体标志性LOGO的位置，入口处设计标志性霓虹灯等。 4、在入街处树立标示/精神堡垒和商家指示牌。 5、整体夜间照明效果 配合霓虹灯、招牌灯箱、路灯构建项目的照明系统，成为昌乐最繁华的24小时不夜街. 6、花园型情景商业街——注重花坛、喷泉设计 *考虑成本，喷泉可去掉 异域风情招牌 7、风情招牌 形象统一的有异域风情的招牌，使整条街充满魅力，提升商业价值。 8、主题雕塑小品 雕塑风格与建筑风格相符。 各种雕塑小品点缀街道上，形成丰富而又立体的景观环境，并且充分考虑互动性，人们能够参与其中-观赏风景的同时，也成为风景的一部分。 *考虑成本，可不做。 9、统一的广告位 位置、尺寸大小形象统一广告位设计，使整条街商家宣传井然有序，提升商业价值。 10、休闲桌椅 置于建筑窗前的遮阳伞下的休闲桌椅不仅延续了休闲心态，更升华了这种休闲心态，使休闲成为一种趣味。 11、硬石板路 地面不要用水泥硬化路，用更适宜步行的石砖铺路，更具休闲氛围。 12、广场： 在餐饮街中间地段形成一个广场，可以用广场形成节点，不至于消费者在其中没有方位感，还可以利用广场举办活动等。 第三部分 营销篇 平衡风险与机会，在保证商业街成功经营、开发利润最大化的前提下： 一、整体开发模式建议： （1）招商先行，销售为主模式。 确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。 （2）持有高价值、核心部分商业，并招商促销售。 第一阶段引进品牌主力店用于聚集商气、人气，提升整体物业形象、商业价值、知名度，以使销售部分商铺的高价格出售。 （3）餐饮定向开发为基础兼招商导向型开发。 提升物业投资价值，提高商铺销售单价，使项目利润最大化。 二、销售方案 使项目树立昌乐第一餐饮商业街的市场形象， 一举奠定项目在昌乐的首选投资霸主地位。 （一）推盘前提： 餐饮品牌店完成二~三家意向招商。 招商提升，高开高走 （二）价格策略—— 餐饮商铺建筑配套要求高，适用业态范围广，投资客户较喜欢，销售价格高于不能做餐饮的商铺。 餐饮业态招租难度小、承租面积大、生存能力强、租金偏高。 * 中国地产商域网 餐饮街项目 定位·产品·营销方案 第一部分 定 位 篇 第二部分 产 品 篇 第三部分 营 销 篇 定位缘起—— 每座城市都应有一条美食街！ 昌乐缺乏一条引导消费的美食街—— 1、餐饮市场现状——中高档餐饮较少，规模不足 昌乐县中高档餐厅分布较少，主要集中在县城的星级酒店中，约4-5家，其余还有2-3家特色餐厅位于县城中心区域，加上其他规模以上餐馆，目前餐馆面积约为10000平米。 2、餐饮项目供应——配套餐饮项目为主，缺少特色 在建中的超英