11土地经济学.doc

土地专题 内容框架： 土地的内容框架 经济学的范畴——土地的相关经济学原理 管理学范畴——土地制度有利用—（政府）的政策 —规划师 历年相关知识点及相关名词解释 自然属性———— 经济属性—— 区位属性 土地 多用属性 可持续利用性 社会属性—— 产权属性—— 法律属性 其他属性 土地的相关经济学原理 一、原理理论 1、中心地原理（略） 2、区位理论——各种区位理论的目的，就是为各项城市活动寻找最佳区位，即获得最大利益的区位。 区位：指为某种活动所占据的场所在城市中所处的空间位置。 a.农业区位理论（杜能、孤立国），利润（P）决定于成本（E）、农产品市场价（E）和运输距离（T）， P=V-（E+T） b.工业区位理论（韦伯、区位三角形） c.市场区位理论（以上只作为了解） 3、城市层面的土地经济学的土地特征 土地资源稀缺性——昂贵 边际效益递减性：对于同样投资，越接近中心的收益越高，收益由中心向外围衰减。 区位的外部性（效益性）：指土地各种用地的空间集聚而产生的相互影响，包括积极的和消极的两种可能。 土地利用方式变得更困难。（与建筑附着） 土地市场的低效性，主要表现在买卖方信息不全（合成谬误）；投资回收期长，难于变更；工程耗时长；获土地程序过长等。 土地价值资本化。土地价格=租金/银行存款利息率 二、利用土地的相关知识 1、城市土地使用的模式 地租竞价和土地使用模式（两点理解：1、可达性导致地价区别；2、可达性同时，由于使用不同，地价不同）（图） 同心圆模式（伯吉斯，中心CBD） 扇形模式（霍伊特） 多极核模式（哈里斯和乌曼） 2、城市开发 （1）类型 公共开发和非公共开发（非公共开发≠商业开发） 商业开发与非商业开发 新开发与再开发 房产开发与地产开发 （2）城市开发的经济特征 水平空间特征：区位性——可达性、互补性（功能互补至使出现的正的外部性）、排斥性（敏感性）如高架旁的地价。 垂直的空间经济特征（如图） 城市开发的时间经济特征 区分经济寿命（定义为一时间跨度，在其中建筑物价值始终大于地块价值）和物质寿命。 把握在开发的时机。 管理学范畴 一、土地所有制和土地管理利用政策 1、各国土地政策的演变趋势 a.分权——集权。最高土地权（英、美、巴）由最高的统治者所掌握，其可为社会利益需要，无须征得所有者同意而对土地进行的支配。 b.我国的土地政策的历史沿革 50年代末，我国实行土地公有制（以前为私有制） 1982年《宪法》规定了国家所有土地，农村、郊区，宅基地、自留地属集体所有。 1988年《中华人民共和国土管法》正式公布。 1990年《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 改革使得土地出现“双轨制”（计划经济、市场经济），土地使用方式和产权上出现制度约束不一致的现象，在实现规范、统一的土地市场过程中还须较长的时间。 3、我国土地市场机制及我国土地所有制 a.所有制 财产所有权：占有权、使用权、利益权、处分权 所有制：国家土地所有权（国务院和省级人民政府）——城市 集体土地所有权（村、乡、的村民小组）——农村 3）土地他项权利（了解） 出让土地所有权 出让土地使用权 准让土地使用权 划拨土地使用权 添附土地使用权 b.我国土地市场机制 土地有偿使用 土地征用、划拨 土地隐性市场 参建、联建：有土地无钱的一方，有钱无土地的一方联手 房屋或场地出租 集体所有土地变相入市 4、现行土地市场机制存在的问题 政府土地收益大量流失 政府调控能力下降 土地供应用地结构失调，空间结构不合理 土地市场发育不良 损坏城市空间形象 从集体到国家所有这一环节无法落实（城中村） 多个管理部门难以协调 5、解决问题的方法 体制方面 健全土地所有制和市场运作机制 相关法律健全 机构合并（规、国土） 2）政府方面 制定土地供应计划，实现供需平衡和计划与市场互动 加强土地市场法制化、规范化 实现土地的批租的时空主导 建立即时的反馈渠道 土地储备 统一管理城乡土地市场，引导集体土地向全民土地的法制化过渡 3）规划方面 更多关注动态性、即时性的规划 协调各层面的土地相关规划，实现综合效益 在审批中注意法制化、时效性 二、规划与土地 1、用地适用性评价 a.概念：根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件所进行的工程评估和技术经济评价，作为城市用地选择和用地布