房地产经济周期与房地产泡沫.ppt

第九章 房地产经济周期与房地产泡沫 一、经济周期概述 二、房地产经济周期概述★ 三、房地产泡沫经济▲ 经济周期概述 （一）经济周期的概念及其运动过程 （二）经济周期的类型 （三）西方经济周期理论流派概述 经济周期的概念 指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。 萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。 注意区分：经济波动与经济周期 经济波动与经济周期 世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。 从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。 经济波动不等于经济周期 严格地讲，房地产经济周期是指上述第三种波动。 长期趋势 指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。 一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。 周期波动 又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。 表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。 不规则波动 是因各种意外事件影响而产生的随机波动。 与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化 经济周期运动过程 经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）。 在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。 注意：经济运行所出现的“微波化”趋势 经济周期的类型 （1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。 （2）从周期持续时间角度来看，可分为: 短周期（基钦周期或存货周期）; 中周期（朱格拉周期或投资周期）; 中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）; 长周期（康德拉季耶夫周期 ）。 古典型与增长型经济周期 古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。 主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。 增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。 古典型周期逐渐让位于增长型周期。 基钦周期 经济学家基钦在1923年发表的《经济因素中的周期与趋势》中以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。 朱格拉周期 法国经济学家朱格拉1860年发表的《论德、英、美三国经济危机及其发展周期》一书中，对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。 西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。 也有人认为，构成设备投资起因的技术革新的规律性及推广技术革新成果所需要的时间大约为10年左右，由此引发10年左右的朱格拉周期。 还有人认为，一般机械设备的使用寿命大约为10年，这样由于机械设备更新而导致新的设备投资循环，其结果便会产生设备投资循环，并进而引发中期经济波动。 马克思对资本主义经济危机的研究，也主要是针对中周期而展开的。 库兹涅茨周期 最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出,在经济活动中存在一种持续时间为15- 25年的中长期循环，主要由于建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。 在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的，这与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住