房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第4章.ppt

第二部分 基础理论 2.5 年值换算为现值 A～P 　　■公式 ■形象记忆　　·（养老金,房地产估价收益法，房奴的法宝之一；按揭算贷款额度）一次性存入一得笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。　　 ■系数名称　　·等额支付序列现值系数（Ｐ/Ａ，i, n） 第二部分 基础理论 【特殊情况】永续年值（n趋于无穷时）　　■概念　　·如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项　　■公式 【永续年值的应用】 第二部分 基础理论 2.6 现值换算为年值 P～A　　■公式 ■形象记忆　　·（房奴的法宝之二：按揭算月供）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供　　■系数名称　　·等额序列支付资金回收系数（Ａ/Ｐ，i， n）  第二部分 基础理论 【归纳总结】如何记六个基本换算公式（只需要记一个公式） 第二部分 基础理论 2.7 等差年值换算为现值 ■等差序列现值系数　　 第二部分 基础理论 2.8 等差年值换算为等额年值 ■等差序列年费用系数 第二部分 基础理论 2.9 等比年值换算为现值 ■等比序列现值系数 第二部分 基础理论 2.10 等比年值换算为等额年值 ■等差序列年费用系数 　　　 　　 “需求范畴论” 生理范畴 （吃、喝、拉、睡、玩、性、衣、住、行，完全出于生理需求） 心理范畴（安全、信任、自尊、自我实现、求知） 社会范畴 （隶属、群性、社会强化、社会认同、社会承认、社会赞许） 建议职业方向 方向 财务金融 工程类 营销策划 学位和证书 会计初级证书、造价员证书、CPA、CFA 建筑工程、建筑学、工民建 广告、媒体房地产经纪人 行业 开发、金融 开发商 中介 可能性 10% 10% 50% 发展前景 大 大 小 学习难度 大 大 小 未来的你在某一行业或者组织中会怎样？ 比喻 打杂 散兵游勇 地方武装 正规军 王牌军队 训练强度 无 放羊式 中强度 高强度 最难的实战 大学 无 杂牌 地区型 国内一流 世界一流 自觉学习 无 少 较强 强 最强 食物链位置/职业/收入 底层 中低 中层 中高 顶层 专业性 证书 无 初等 中等 较高 最高 行业聚焦 专业的问题 1、作业格式 2、作业评价 推荐：高通智库/ 一财网/ 易居中国 新浪房产// 凤凰网/ 娱乐：怪兽大学 第二部分 基础理论 3.3 购买－持有出租－出售型 3.4 购买－更新改造－出售型 第二部分 基础理论 3.5 购买－更新发行－持有出租－出售型 【记忆要点】　　■第一步是开发的，一定有土地成本和建安成本　　■第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本　　■出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入　　■出租的，在一定期间内有租金收入，同时有运营成本　　■转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出 第二部分 基础理论 下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　）。 A.开发－销售模式　　B.开发－持有出租－出售模式　　C.购买－持有出租－出售模式　　D.购买－更新改造－出售模式　　E.购买－更新改造－出租模式 第二部分 基础理论 【答案】BC 第二节　资金时间价值 　　1.资金时间价值的概念　　2.利息与利率　　3.单利与复利　　4.名义利率与实际利率 第二部分 基础理论 资金时间价值的概念 　　1.1 资金时间价值的含义　　1.2 资金具有时间价值的原因　　1.3 资金时间价值大小的决定因素　　1.4 资金时间价值计算的基本原则 1.1 资金时间价值的含义　　■同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值　　■不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值　　■利息、利率是资金时间价值的体现 第二部分 基础理论 1.2 资金具有时间价值的原因　　■资金增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能　　■价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿 1.3 资金时间价值大小的决定因素（三因素）　　■投资利润率－单位投资所能取得的利润　　■通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿　　■风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补偿 第二部分 基础理论 1.4 资金时间价值计算的基本原则　　■不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算　　■必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代