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晶御中央前期物业管理 投 标 文 件 (技术部分) 连云港市美林家和物业管理有限公司 二〇一二年一月 目 录 一、管理服务理念和目标 二、项目管理机构运作方法及管理制度 三、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案 四、物业维修和管理的应急措施 五、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 六、智能化设施的管理与维修方案 七、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案 八、用于本项目的技术装备 一、管理服务理念及目标 （一）项目分析 “晶御中央”处处立意在先，以人为本，强调人与自然的亲近，每一细节都能想人所想、随人所愿，无论从整体规划还是从局部设计来看，为一个高水准、高品位的。 “”占地面积为平方米，建筑面积平方米。“晶御中央”于20年交付使用（其他参见《前期物业管理招标文件》）。(Security)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Convenience)社区环境。讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。 以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使开发公司获得市场的认同。 以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。物业公司精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵实现是以规范管理创造品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。 以信誉赢取市场：开发公司以“管就高标准，干就创一流”，树立物业公司良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。 以实力拓展市场：物业公司对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。 （六）物业公司优势 物业公司通过不断摸索和求新求变，沿着努力创新的发展思路，正逐步在以下方面形成物业公司所特有优势： 1、超前化的服务启动 我们以往涉足管理的楼盘和接触过的众多客户，所掌握信息和积累经验对晶御中央大有裨益。前期服务主要是通过派专家组查阅图纸、现场调查等形式，本着对负责、对业主负责、对日后物业管理负责的精神，从我们日常总经出来的100多个关键点上，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面建议。这些建议有着我们的独特视角：代表大会和业主管理委员会。贯彻“依法管理，业主至上，服务第一”的宗旨，强调四个效四个结合的管理办法（业主自治自律与专业化管理相结合、属地管理与行业管理相结合、行政手段与竞争机制相结合、管理与服务相结合），做到取之于民、用之于民，略有结余。实行IS量管理体系和目标管理，导入CI设计于物业管理之中，建立中央监控调度轮值制度，各级管理部门均成立质量管理达标小组、信息反馈渠道等。”的精神，并且将其充分体现在各个岗位、各项作业具体实践中。一般的服务产品由于缺乏科学量化而模棱两可，难以客观评价。我们通过化无形为有形，克服物管事务随时出现、随机进行而容易带来随意性的问题。经过实地抽样、统计分析、反复测算，按照“明显超过同行、全面高出”的基本定位，系统制订并颁布涵盖物业管理全部事务的服务工作，使提供给客户的服务可知、可感、可辨、可验，做到寓竭诚服务于精细管理中，酿精彩生活于精心呵护间。这些服务工作充分体现以下原则：30分钟到达现场，对一般故障60分钟内处理完毕。60厘米壁砖后无污迹。讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意在作业地面铺上苫布低噪无尘作业清理现场请主人验收、服务评价并签字认可多途径回访。90%以上。 物业公司坚持“管则精品，干则一流”，通过有效控制切实保证管理服务按照既定程序和标准高质量的持续、稳定运行。公司贯彻ISO9000国际质量管理体系和ISO14001国际环境管理体系一丝不苟，实行逐日自行检查、每周专业检查、月度综合检评、不定期抽检。其中重点抓住不定期抽检这个关键环节，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告的方式，增加抽检随机性，并把量化检查结果与每个岗位员工得失、升迁、去留紧密钩，以促使各管理部门把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自三个方面的监督，把他们的意见和建议作为推动管理服务工作的动力： 物业公司融会国内外、业内外先进经验，创造了所特有的物业管理模式。这个模式基本精神一成不变，但具体内涵则在不断丰富和发展。我们每承接一个新项目，都不是原有模式的简单克隆、拷贝，而是再创新、再升华的过程。所有新项目入伙之前，我们都要集中各方面专家，在充分进行市场调查基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑4个方面16个要素，为其度身定做“时髦而且合体”的管理方案，使所有项目既保持物业公司管理