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天津开发区时尚广场项目 操作策划方案 泰达投资部 万通地产住宅建设事业部 2004年8月25日 目录 前言 第1章 区域地段的过去与现状 6 1.1 宏观地段分析 8 1.1.1 城市印象 8 1.1.2 交通概念 9 1.2 微观地段分析 10 1.2.1 区域概况 11 1.2.2 地块状况 11 1.2.3 区域交通现状 11 1.2.4 交通规划建议 13 1.2.5 基础市政配套 14 1.2.6 地块周围景观 15 1.2.7 环境污染情况 15 1.2.8 地块优劣势分析 16 第2章 未来在天津城市结构中的位置 17 2.1 项目区域未来城市结构的变迁 18 2.1.1 城市结构变化趋势 18 2.1.2 区域经济发展趋势 19 2.1.3 项目区域未来城市结构的变迁 20 2.2 项目区域在未来城市结构中的地位 21 2.3 本项目对于天津和开发区的战略意义 21 第3章 宏观经济分析 23 3.1 城市概况 23 3.2 天津的经济发展状况 23 3.3 经济周期及热点地区分析 25 3.4 宏观经济走势预测 25 3.5 滨海新区概况 26 3.6 开发区概况 27 3.7 塘沽区概况 28 第4章 市场分析 29 4.1 市场形势分析 29 4.2 天津房地产市场宏观分析 30 4.2.1 固定资产投资 30 4.2.2 房地产投资 30 4.3 天津各城区房地产市场供应分析 31 4.3.1 商品房总体销量分析 31 4.3.2 商品房销售的户型面积分析（注：以成交件数为比较依据） 33 4.3.3 商品房销售的价格区间分析（注：以成交件数为比较依据） 34 4.3.4 商品房销售的货值区间分析（注：以成交件数为比较依据） 35 4.3.5 市内六区商品房销售情况分析 36 4.3.6 近郊重点区域商品房销售情况分析 38 4.3.7 重点项目销售情况分析 40 4.3.8 2004年房地产市场特点 41 4.4 购房需求分析 44 4.4.1 购房因素 45 4.4.2 价格 46 4.4.3 付款方式 48 4.4.4 房型 48 4.4.5 交通、车位 50 4.4.6 园林景观 51 4.4.7 楼梯类型 52 4.4.8 购房目的 53 4.4.9 总结 53 4.5 塘沽房地产市场宏观分析 54 4.5.1 固定资产投资 54 4.5.2 收入和房价对比 54 4.5.3 土地供应量 55 4.5.4 塘沽房地产市场供需情况 55 4.6 开发区房地产市场分析 56 4.7 开发区房地产市场分析总结 61 4.8 商业市场供需分析 64 4.8.1 区域商业整体状况 64 4.8.2 地区商业供应发展预测 65 4.8.3 潜在竞争分析 67 4.9 市场发展预测及市场空间分析 68 4.9.1 市场发展预测 68 4.9.2 市场空间分析 69 第5章 项目整体定位 70 5.1 研究结论回顾 70 5.1.1 项目地段特征 70 5.1.2 区域市场特征 71 5.2 市场背景总结 72 5.3 项目整体定位： 73 5.4 市场定位描述： 74 5.5 “TOD”概念 74 5.5.1 TOD是Transit—Oriented—Development的缩写，“交通导向开发”的缩写 74 5.5.2 “TOD”定位的意义 76 5.5.3 “TOD”社区设计原则 77 5.5.4 “TOD”开发的现实作用 79 第6章 目标客户定位 80 6.1 区域客户群分析 80 6.1.1 区域客户群特征 80 6.1.2 目标客户群分析 81 6.2 目标客户群及亚客户群定位 86 6.2.1 地缘客户（开发区和塘沽区内居民） 86 6.2.2 “新天津人” 87 6.2.3 外地客户 88 6.2.4 其他区域客户 88 6.2.5 投资客户 88 6.2.6 超高端客户 89 第7章 产品定位 90 7.1 需求调查结论摘要 90 7.2 产品定位： 90 7.2.1 规划概念： 90 7.2.2 交通规划建议 93 7.3 产品概念 96 7.3.1 客户分析 96 7.3.2 住宅定位 96 7.3.3 房屋类型 96 7.3.4 建筑风格 96 7.4 商业定位 97 7.4.1 层级分布 97 7.4.2 经营性商业产品定位 99 第8章 营销思路建议 102 8.1 项目规划和营销策略建议 102 8.2 销售总体策略建议 103 8.3 定价策略 112 8.4 竞争性销售策略 113 8.5 项目开发周期和销售周期 115 8.6 项目推广方案和计划 116 8.6.1 项目推广目标战略 117 8.6.2 项目推广计划 121 前 言 本次研究是万通地产受泰达集团的