金城西关项目沿街建筑体策划方案.doc

金城西关项目沿街建筑综合体策划方案 浩 华 不 动 产 机 构 2007-5-21 目 录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售及执行方案 第四部分：项目产品建议 第五部分：项目招商策略及执行思路 第六部分：项目营销推广策略 第七部分：结束语 第一部分 项目市场调查分析 一、城市区位以及地位分析 淄川位于中国山东省中部，是重要的商品集散地。距济南国际机场90公里，距青岛港230公里，高速公路贯穿淄川，为淄川提供可通达世界各地的陆、海、空运输网络。 淄川区人口69万，面积1000平方公里，辖15个镇、3个乡、3个城区办事处。 淄川区自然资源丰富，已发现矿产资源50多种。2002年底前探明的煤炭矿产储量3000万吨，铁矿石储量108万吨，粘土、耐火粘土1870万吨，石灰岩5300万吨，玻璃石英岩9831.11万吨。水资源丰富，地下水资源探明储量为11765亿立方米。 淄川区城市基础设施、公共服务设施配套齐全，具有较强的城市综合服务功能。 淄川已有英国道麦逊公司、美国泰克公司、新加坡亚细亚公司、美国科勒公司、菲律宾SM集团等一批国际知名跨国公司相继来淄川投资兴业。全区累计批准外资项目278个，合同外资3.32亿美元，实际利用外资2.25亿美元，先后在南非、古巴、越南、韩国、香港等国家和地区兴办了工厂，设立办事处。与世界60多个国家和地区建立了经济合作与交流关系。 纺织行业以纺织、色织布、毛绒布、针织品及服装为主，年产色织布6000万米，晴纶混纺纱线6000吨，毛绒布产量300万码，针织品5000万件，服装3000万件。产品主要销往日本、美国、英国、意大利、澳大利亚、新西兰等30多个国家。淄川服装城年交易额50亿元人民币。 陶瓷业是淄川的基础产业。日用陶瓷每年出口创汇达3000多万美元，年产卫生洁具200万件，其中泰山瓷业产品为北京钓鱼台国宾馆指定用品。 建材产业是淄川区支柱产业，具有中国建材基地之称，产品以地砖、内墙砖、外墙砖和水泥为主。截止二OO六年底，全区共有建陶生产企业180家，年生产能力为5亿平方米，年实现交易额60亿人民币。淄川建材城是中国大型建材专业市场之一，经营面积3平方公里，产品销售全国各地，出口到十几个国家和地区。 医药化工行业不断发展。年出口NN一二环乙基碳二亚胺150吨，AE一活性脂50吨，氯化亚矾年产15000吨，氰化亚铜年产5200吨，硝基甲烷年产1600吨，盐酸羟胺520吨。 机械制造业生机无限。年产轻骑牌轻型货车10万辆，宗申牌摩托车5万辆。建材机械、石油机械、汽车配件已形成规模生产。 二、淄川服装城商圈调查分析： 山东淄川服装城座落于孝妇河畔，总占地面积20万平方米，市场建筑面积14万平方米。自1988年 建城以来，经过多年滚动发展，现已成为拥有10个营业大厅，12座营业楼，经营摊位1.3万个，营业门头1400余个，以服装批发为主，兼营针织、毛线、袜类、鞋帽、小商品等，上市品种1.3万个，日上市人数10余万人，年成交额53亿余元的大型专业市场，步入全国十大工业市场行列，商品销售辐射全国十多个省市。 现状调查： 充分考虑淄川房地产市场和消费者市场的特点，出于项目运作的需要，根据贵司的要求，我司组织市调人员对淄川商贸城商业运营状况进行了一次抽样调查，共做市场调查问卷68份，其中有效问卷56份。 日期 抽样问卷 5月17日下午 12份 5月18日上午 23份 5月18日下午 21份 数据统计：93％的受访商户的商铺是租赁的，只有7％受访商户的商铺是购买的。 对本案的启示：租赁是商业主获得经营场所的主要方式，分割产权出售将受到一定的限制。不过要实现开发资金的迅速回笼，后期运作要实行商铺分割销售的形式。以小面积小金铺为主，单价高，总价低，空间利用率高，经营方式灵活。 数据分析：服装城、鞋城一层商铺的面积多数集结在20－60平米，二层租金降低，面积逐渐增大60－100平米，三层主要为业主的仓库面积较大在100平米以上。 数据分析：通过调查64％的受访商户的商铺的购买价格是1500－2000元，这部分客户主要为二层大面积商户，面积较大，租金较低，售价比较低。11％受访商户的商铺售价2300－2600元，售价2600－4000元的商铺占到12％，主要为一层小面积商户，面积较小，沿街或者沿内街，位置较好。 数据分析：年租金在5000元以下的占33％，5000－7000元的占13％，7000－9000元的占15％，36000元的占15％。 对本案的启示：按照回报率8％的标准计算，商铺的年租金＝销售单价×面积×8％，年租金与销售价格向吻合。 数据分析：对于新建商铺多数人比较感兴趣，只有少数人不会考虑购买或者租赁。 对于本案的启示：提高项目产品品质，规范化的经营