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3.5 规划设计是外部空间的艺术 建筑是内部空间的艺术 好——艺术 差——灾难 3.0地球——规划 2017-12-11 3.5规划要求 1．规划结构清晰，一般而言，一眼看不清楚的规划不是好规划，或者是不知想说什么，或者没说明白，外部空间/园林绿化/道路系统，要按小区-组团-宅间的三级结构分级设置，服务设施步行半径合理。 2．适当围合，避免“行列式”的单调呆板和“围合式”的封闭及东西朝向，在端头单元合理变化，围而不合。 3．适当弯折，避免完全采取平行或垂直方式排布，部分楼栋采用折线或曲线形式，使整体规划更为自然生动，外部空间灵动有趣。 4．人车分流，保障安全。 5．道路“通而不畅”，变化行进方向—左右顾盼展现景观精彩。 6．地下车库生态化，采用半地下形式，局部开天井，引入绿化，天然通风采光。 3.0地球——规划 2017-12-11 3.0地球——规划 3.9规划的收入评价方法——价格图 2017-12-11 规划的成本评价方法——类比估算 3.0地球——规划 2017-12-11 3.10方案本中关键的图只有两张 总平面图（含技术指标） 标准层总平面图（含价格） 3.0地球——规划 2017-12-11 4.1 户型组合方式影响面宽利用效率及实用率 一梯？户VS采光/景观/通风/实用率 电梯效率VS舒适度 4.2 户型形状及入户点位置影响套内效率 方形好于长条形（户内交通线长度短） 客餐厅结合部为较佳入户点位置 4.0火星——户型 2017-12-11 4.3 户型重要性——“窗内财富”（私有品） 去不去，看地段 买不买，看户型 定不定，看价格 4.0火星——户型 购房三步曲： 2017-12-11 项目群集成 现金流集成——削峰填谷 人力资源集成（时间） 其它资源集成 案例：a. 土方 b. 人防 2017-12-11 保证项目进度的两个方法 确保——关键线路 隔离——非关键工作 留出挽救的适当时间（缓冲期） 2017-12-11 2.11专业的概念 “擦边与出界” 专业是精确与高效， 不专业才是粗放和浪费 2017-12-11 2.12 决策原则经商原则：“天下没有白吃的午餐” 。——尊重规律打工原则：“花别人的钱永远没有花自己的钱心疼” 。优先原则: 投资〉市场〉产品〉成本〉供应商。建设原则: 要有建设性，反对只提问题不提解决办法。 2017-12-11 B 九大行星 1.0 水星—土地投资 2.0 金星—市场定位 3.0 地球—总体规划 4.0 火星—建筑户型 5.0 木星—立面风格 6.0 土 星—园林装修 7.0 天王星—卖场策划 8.0 海王星—声光色影 9.0 冥王星—物管服务 2017-12-11 1.1拿地的时机品质与价格是最大的决策 ——一级决策——决定了产品均价范围（千元/m2计） 1.2 拿地前要对后面所有的事有个大致的计划 是《可行性研究》！不是《可批性研究》！ 1.0水星——拿地（土地投资） 2017-12-11 1.0水星——拿地 1.3 情报搜集与分析是关键 列出清单，限期搜集，保证及时/完整/有效 深入分析，市场/项目情报是灵感的两大来源 看地——千万别忘了看不见的东西 工程地质 气候(全年) 晚上的情况 未来的情况 2017-12-11 1.4 容积率选择 容积率与效果关系——一张表搞定所有的事 1.0水星——拿地 2017-12-11 类别——容积率 效果好 效果可以 效果较差 别 墅 0.3～0.35 0.35～0.4 0.4～0.5 ? Townhouse － 0.7～1.0 － ? 多层住宅 1.2～1.3 1.4～1.6 1.7～1.8 ? 小高层住宅 2.0～2.3 2.4～2.6 2.7～3.0 ? 高层16～20层 3.0～4.0 － － ? 高层20～25层 4.0～5.0 － － ? 高层25层以上 ≥5.0 － － 单一容积率选择 2017-12-11 说明：由于　容积率／建筑平均层数＝标准层建筑覆盖率　不考虑裙房对实际覆盖率的影响，高层控制规划效果的要点是控制：　　　　　　　　　标准层建筑覆盖率在１５－２５％ 2017-12-11 2.0金星——定位 2.1品牌化运营 自每个城市第一个项目和企业运营早期就建立品牌策略，通过专业策划和实际运作，建立及不断强化品牌形象，积累在客户/银行/政府/供