南京住宅租售比空间分布探究.docVIP

南京市住房租售比空间变异及形成原因初探 作者：王雨璇 指导老师：马欣 [摘 要]住房是人类赖以生存和发展的基础，而价格是房地产市场的核心，也是人们一直关注的焦点。住房市场租售比是衡量房地产市场价格合理与否的重要指标之一，一定程度上可以反映市场泡沫的积累程度，对于减轻消费者购房压力、房地产市场政策的制定等具有重要意义。本文选取南京市521个住宅楼盘住房数据和租金数据，并以此为基础探析南京市住房市场租售比空间分布状态及其形成原因。研究表明，南京市住房租售比地区分异明显，总体呈现出由新街口中心地区向四周递增，20公里之后南北方向递减的态势。 [关键词]住房市场；租售比；空间分布 The study of the spatial distribution of the rent-price ratio in Nanjing WANG YU-xuan Ma Xin Abstract:Housing?is?the?basis?for?human’s?survival?and?development?,and?the?price?is?the?core?of?the?real?estate?market,?which?also?is?the?focus?of?attention.?Rent-price?ratio?in?housing?market?is?one?of?key?indicators?in?measuring?whether?the?real?estate?price?is?reasonable.?To?some?extent,?it?can?reflect?the?accumulation?of?market?bubbles.?Rent-price?ratio?in?housing?market?is?great?significance?for?easing?the?pressure?of?consumer’s?house-purchases?and?policy-making?in?urban?real?estate?market. Keywords:The Housing Market;Rent-price Ratio;Spatial Distribution 一、引 言 近年来房地产市场已经成为中国经济领域最受关注的热点，而房价波动一直是各方主体关注的核心与关键。我国的房地产市场经过十几年的发展虽已渐趋完善，但是住宅价格运行机制仍然存在一定问题。其中销售市场和租赁市场是房地产市场的核心组成，只有协调发展，节奏一致，整个房地产市场才能平稳、健康、可持续发展。房地产销售价格和租赁价格是最能准确反映两个市场发展态势的指标，销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格，是市场真实需求和投机需求的综合反映；租赁价格则指房屋的所有人出租房屋时取得的实际租金，是市场居住需求的直接反映。 二、南京市住房市场发展现状 2.1南京市住房销售和租赁市场现状 我国的房地产业是随着改革开放和现代化建设的进程而逐步发展起来的，先后经历了房地产业的复苏阶段、初步发展阶段、快速发展阶段、盘整消化和调整发展阶段以及持续发展的繁荣阶段这五个阶段。南京市作为我国东部地区发达城市，房地产业的发展近年来与全国同步升温，自1992年开放房地产市场以来，房地产开发投资迅速增长，销售量上升，住房销售价格、租赁价格也随之增加。 由下图可知，南京市房屋销售价格指数远大于租赁价格指数，尤其是04年，南京市房屋销售价格涨速远超租赁价格，住房市场泡沫严重。2008年之后，虽然销售价格指数与租赁价格指数逐渐接近，房价租金仍然在上升，虽然限购令等政策的出台，一定程度上缓解了住房市场的压力，但是房地产市场的泡沫情况仍不能小觑。 2.2影响南京市住房租售比因素 （1）不动产税率状况 不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，有多少空置住房的比例。若没有不动产税的挤压，拥有空置房屋的屋主就不一定会将其投放到租赁市场，因为即使不出租，房价的一再上涨，其房屋也是升值的，此时的“租售比”数据就不完全。若不动产税出台，一定程度上可以减轻投机炒房现象，空房屋主将房屋出租，租售比又会发生变化。 （2）用于住房开发的土地供给状况 如果政府对土地政府控制严紧，住房需求就会加大，从而推动房价的上升；反之若政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供住宅用房，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。 （3）购房扶持贷款政策 因为住房权利不仅是公民生存权利之一，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要尽可能稳定房价，满足这一主体需求，减少相关税赋，扩