思源经纪-中国产业园地产创新研究报告2007.doc

第三届中国地产金融年会 The 3rd China Real Estate Finance Annual Forum 暨首届中国地产周 The 1st China Real Estate Week 中国产业园地产创新研究报告 ——报告制作方：思源经纪 引 语 2006年，思源顾问的《中国产业地产创新研究报告》在对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询基础上，对新兴的产业地产进行了系统、全面的深入研究，已就产业地产的出现与发展、需求状况、政策分析、市场和产品定位、开发模式和产品形态创新及存在的问题和误区等多方面进行了深入系统的阐述，获得业内的广泛好评。但随着2006-2007年度国内房地产市场的发展，产业地产的发展状况、政策环境、开发模式等方面都出现了新的变化，产业地产在快速发展的过程中面临新的发展形势和机遇。 为了准确把握产业地产的发展脉搏，继续深入研究产业地产这一新兴的开发模式，思源顾问在已有产业地产研究成果的基础上，结合06年以来产业地产相关的新的发展动态，在产业地产的市场发展趋势、面临问题、涉及的重点产业、融资渠道、产品创新和开发模式创新等方面进行了深入的研究，以期在产业地产的实际开发操作过程中起到实质性的指导、借鉴作用。 2006-2007年度，在政府工业用地实行招拍挂、指定基准地价的宏观调控下，产业地产走上了快速、规范的发展道路，专业化程度日益提高，在园区产业规划、产品升级、园区内部管理方面都有不同程度的提高和完善，同时产业地产的快速发展也给开发企业带来不小的资金压力，融资问题开始成为制约产业地产发展的关键。产业地产发展的另一显著表现是涉及的重点产业范围扩大，除了总部经济外，近年发展势头旺盛的临空产业、创意产业也受自身发展特点影响纷纷选择产业地产作为其发展的依托。本报告仅作为产业地产应用领域的探索，我们希望和业界持续探讨。 研究方法： 产业地产作为产业与地产的跨行业、跨领域结合，具有较强专业特点。 在研究方法上，我们以市场经济学为理论基础，综合运用市场研究和行业研究方法，依托实证研究在国内研究应用的现实可行性。 在定性研究和定量研究结合时，对于定量的数据支撑，我们进行了审慎的甄别。力求定性和定量相结合时，两者之间相互验证的真实性。 由于国内统计数据的缺陷，以及产业地产相关的统计口径以“工业地产”为标准，统计标准与产业地产所涵盖的外延有较大差异。因此，我们在统计数据的选择和使用上采取审慎的态度，数据的选取力争从多角度求证其可选用性。 在实证研究方面，我们认为符合现阶段国内产业地产研究资源匮乏的需要。通过讨论论证后的策略支点、市场切片选取，能够有效、真实的体现现阶段中国产业地产的发展状况。同时我们借助一些国外产业地产发展的案例，给国内产业地产的发展以借鉴。 关键词： 产业地产、产业升级、生态办公、临空产业、创意产业、总部经济、融资、产业园、创新、外资基金 目 录 引 语 1 第一章 本年度产业地产发展新趋势和面临的问题 4 1.1 本年度产业地产发展新趋势 4 1.2 本年度产业发展新问题 4 1.3 产业地产，一座未挖掘到位的金矿 6 1.4 回归市场主导模式，地价上涨优化产业链 7 1.5 产业地产迅速蔓延，向二线城市扩张 10 第二章 本年度产业地产涉及重点产业领域探讨 12 2.1 临空产业崭露头角，产业物业需求量大 12 2.2创意产业风起云涌，生态化办公呼之欲出 13 2.3 总部经济风靡全国，产品体量升级成新趋势 14 第三章 本年度产业地产融资渠道探讨 15 3.1 产业地产的发展难题：资金与管理 15 3.2 产业地产的资本特点 16 3.3 目前国内主要的融资渠道 16 3.4 产业地产多元化的融资发展方向探讨 16 3.5 外资基金已进入产业地产领域 18 第四章 本年度国内产业地产的创新现状 19 4.1中国产业地产开发典型案例 19 4.2 产业地产创新的典型案例分析 25 第五章 产业地产误区和创新方向 29 5.1 产业地产目前存在的问题 29 5.2 产业地产创新的发展方向 32 第六章 产业地产项目开发创新经验借鉴 34 6.1 新加坡经验：园区住宅产品如何实现区域平衡 34 6.2 美国加州麦克顿内尔中心产业园改造案例 37 6.3 加拿大生态办公产业园区案例 42 附件：相关政策 58 一、清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限 58 二、国家发改委提出清理整顿开发区审核原则和标准 59 三、关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见 60 四、工业项目建设用地控制指标 （试 行） 62 五、国务院关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》的决定 63 六、《关于