房地产宏观调控政策分析.ppt

主要内容： 一、理论突破与试点起步阶段（1978-1991） 二、非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995） 三、相对稳定协调发展阶段（1995-2002） 四、价格持续上涨，多项调控措施出台的新阶段（2003至今） 一、理论突破与试点起步阶段（1978-1991） 1、调控的背景： 由于1978年前对土地、房屋实行高度集中地计划经济体制，使得中国的房地产处于一片沉寂的状态。1978年改革开放以后，新的思想、体制和管理方法逐渐进入中国市场，万物待兴，各个行业都在试图寻求最适合的运作机制，房地产业也不例外。但总体上，在这段时期，中国的地产、房产无序配置，房屋、土地基本上没有形成一种行业。 2、政府对房地产市场的宏观调控 1978年召开的全国城市住宅建设会议提出“要充分调动国家、地方、企业和个人四个方面的积极性，准许个人买房建房，要使住宅逐步商品化。” 1980年4月邓小平对住房商品化问题，土地的价值，地租和级差问题，土地如何实行有偿使用等问题给出了指导性纲领，这对房地产市场的构建起到了十分积极的推动作用。 1984年全国六届人民代表大会在《政府工作报告》中指出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。” 1988年4月，第七届全国人民代表大会第一次会议修改了《宪法》有关条款，规定国有土地使用权和集体土地使用权可以依照法律的规定转让，同年12月，《土地管理法》做出相应修改，并出台了一系列的政策和条例，国有土地使用权出让工作在全国城镇开始由点到面展开。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 3、成效评价： 此次的宏观调控主要是以行政指引为主，同时运用法律手段保障制度的稳定性。 通过这一时期的政策指引，中国的房地产业进入了实际探索阶段，房地产业也开始作为一种与消费品、生产资料齐名的生产要素市场纳入到社会主义市场体系当中。中国的房地产市场开始起步。 但作为我国政府对房地产业的首次宏观调控，处于摸索阶段，因此难以考虑周全。这一阶段政府调控的主要目的在于激活沉寂已久的中国房地产市场，其政策也主要是激励政策，没有考虑到房地产业迅速发展后的约束性法律、法规，这为下一阶段我国房地产过于迅猛发展以及非理性炒作埋下了伏笔。 二、非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995） 1、调控背景： 1992年春天邓小平同志南巡讲话发表，着重指出要加快住房和社会保障制度改革的步伐。党的十四大也作出了关于建设社会主义市场经济体制的重大决策。随着社会主义市场经济理论的确立，在一系列好政策与消息的影响下，中国房地产市场与各行各业加快发展速度的宏观经济形势相适应，迅速成为国民经济热点产业，进入了高速发展时期。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，房地产业急剧快速发展。1993年“安居工程”开始启动，各地纷纷设立开发区，房地产开发公司数量急剧增加，房地产交易极其活跃。 在这一时期，由于对迅速升温的房地产热缺少有效的监控、规范和管理，中国的房地产表现出了以下特征：价格猛涨；房地产开发投资猛涨；土地供给失控；高中档楼盘开发过多；企业开发行为不规范；市场秩序混乱；利用率低下，资源浪费严重，炒作、投机行为猖獗，个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。 2、政府对房地产市场的宏观调控 该轮房地产宏观调控中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（包括提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。 1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产，规定一律不准对房地产开发项目发放贷款，已经发放的要收回。 1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。中央建设管理部门控制用于房地产开发的土地出让、停止高档楼宇的建设立项、规范市场行为。 1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。 3、成效评价： 在这次的宏观调控中，政府除了使用管用的行政指令外，还运用了金融、税收经济手段，制止房地产过热行为，打击房地产的炒作行为。 经过几年的努力，该轮房地产宏观调控基本上达到了政策的预期目标。并取得了成效。19