房地产策划方案 景秀花园项目市场营销策划报告.doc

景秀花园项目市场营销策划报告 第一部分 本项目营销整体思路 一、导论 1、后，的房地产开发高潮迭起，本项目应充分利用的连带效应，着力体现本项目将面临的升值潜力。 2、应充分将本项目较高的性价比优势迅速对目标客户群展开诉求。 3、正因为本项目潜在价值大，性价比高，因此不仅适于家居，也适于投资。 4、通过一系列的营销整合措施，使本项目得到更多消费者的关注，达到销售目的。 基于以上情况，我们对项目提出如下初步建议： （1）本项目应以中高档物业身份立足。 2）本项目的楼盘质素应确立为替目标客户打造精品住宅。即形成品质完善、总价更易接受的产品基本定位。 步骤一：根据市场情况，结合项目的具体特点，选择满足市场需求的经营理念，制定合理的销售价格。 步骤二：研究市场动态，确定目标客户，明确项目主要卖点及推广主题，拟定出最佳的市场销售策略，使销售达到效益最大化。 步骤三：拟定详细的整个市场推广计划，包括：报纸、媒体及户外广告的计划安排；发布时间的配合；制定目标客户名单；市场推广及预算。 二、营销的基本面 准确的市场定位是楼盘营销展开的基础；树立良好的项目形象是市场购买信心的保障；有效的项目推广和信息传播是销售时机到来的前提条件。物业的价值可以分为“硬价值”和“软价值”两个部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值的判断是一个感性过程，增加软价值的最有效方法就是物业形象包装和广告促销宣传。 由于项目的开发规模较小，广告宣传费用的投入空间不是太大，所以这就迫使我们思考如何把力使在“刀刃”上，用有限的投入而获得最大的传播效果。我们认为，实实在在地做好以下几个方面的工作是本项目在购买者心中脱颖而出的基本保证。 1、工地包装 内容： 楼盘外围墙： 工地户外看板： 施工公告牌： 工程全貌展示牌： 工程质量控制牌： 布 幅：各楼宇在开盘、封顶、竣工等阶段挂置大型宣传布幅包括楼宇名称、宣传语等。 看楼指示牌： 路旗及小彩旗：可在临近主干道设置，小彩旗可置于围墙上或售楼中心来营造气氛。 2、售楼中心 售楼部的装修和布置不仅要体现出楼盘的内涵同时还应为看房客户营造一种舒适、闲逸的自然环境来协助销售人员从旁达到加促购买意向的目的，其销售道具也会销售过程中起到举足轻重的作用。 内容： 销控台、展板（广告板、效果图、平面示意图、说明图等）、整体模型、户型模型、销售进度表、楼书、企业形象展示位以及其它办公用具。 3、定价及价格策略 作为期房，项目的销售价格应与施工进度、销售动态环境相连接，建议采用动态的价格策略，即主要由：开盘价、封顶价、竣工价、入住价组成，建议本项目开盘期起价（套内面积）： 元/m2均价：元/m2较为适合。随后的销售阶段售价可根据实际销售状况和工程进度逐步向上调整。 部分楼盘价格表： 起价（套内） 均价（套内） 开盘日期 4、 选择开盘发售的时机是决定项目能否顺利面市的重要因素之一，具体时机要根据公司的计划安排。我认为：项目应抓住秋冬季节来临前的销售旺季实现大规模的销售，避开在夏天炎热销售淡季对销售的不良影响。 5、物管公司的作用 6、销售节奏的把握 3个月内）。整个工程实施分期进行，其中，二期工程在项目强销期开工，在热销期入市。各阶段的销售率为：15：25：35：25。最终目标是在入住以前达到75%以上的销售率，当然，具体销售节奏还要根据市场的状况和工程进度作相应的调整 三、营销总概念 随着住宅项目开发竞争的加剧，项目的概念也是层出不穷，但是，如果我们透过令人眼花缭乱的各色概念，我们会感到，对概念的演绎正朝着住宅本质的相反方向发展，似乎住宅已不再是人们成家立业的基础与标志，而要承载许多看来并非住宅本质意义的东西。基于本项目的实际情况和我对当地购房者需求心理的把握，提出：本项目的总概念为“以家为本，品质为先”。 “以家为本”的项目总概念要贯穿景秀花园整个项目开发过程中。要保持景秀花园项目总概念的持续连贯性，要让“以家为本，品质为先”成为经营开发体系和全体工作人员的行动准则，即让这一总概念CIS化，就需要对现代社会的“家”进行深刻的认识。 1、家就是家！ （1）不片面追求豪华，但求舒适、宽松、和谐； 2）不片面追求高档，但求品质、格调、情趣； 3）不片面追求华丽，但求实惠、方便、合理； 2、家是生活！ 3、家在何方? 10分钟。这正是我们的优势之一。 4、家有品味！ 5、家亲自然！ 6、家有未来！ 因此，一个理想的家应该是充满未来的、能经受岁月洗刷和时代考验的地方。这个家，要有代代传承、生生不息的烟火，也要有价值日升、永不凋敝的宅第。所以，“景秀花园”力图向人们贡献一个岁月永恒、充满未来希望的家：建造房子，用优秀品质支撑永恒；服务家庭，用爱家主张营造温馨。 同时，“回家”也是富于冲击力和感染力的广告