基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取分析.docx

基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取分析DifferentTypesofRealEstateValuationFactorsinSelectingBasedonMarketComparisonApproach王沈佳WangShenjia（东华理工大学，江西南昌330013）（EastChinaInstituteofTechnology，JiangxiNanchang330013）摘要：在房地产估价的众多方法中，市场比较法是最能体现房地产估价目的的基本方法，是一种直观、适用性广、容易把握的估价方法。本文通过分析影响房地产价格的一般因素、区位因素、个别因素，结合泉州市房地产评估具体实例，运用市场比较法对住宅、店面比准价格进行求取，分析了各种价格影响因素对不同用途房地产价格的影响及影响程度，以期达到优化市场比较法、获得更加合理的房地产评估价格的目的。关键词：市场比较法；房地产价格；影响因素中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1671-4792（2012）06-0202-05Abstract：Inmanywaysoftherealestatevaluationmarket,comparisonapproachisthebestonethatcanem-bodythepurposeofthebasicmethodofvaluationofrealestate.Itsanintuitive,widelyusedandeasyapproachtograspthevaluationmethod.Thispaperanalyzesthegeneralfactorsaffectingtherealestateprices,locationfactors,individualfactors,combinedwithconcreteexamplesofQuanzhouCityrealestateassessment,usingthemarketcomparisonapproachforresidential,storestrikepricethanthestandardanalysisofvariousfactors,andanalyzestheimpactofthepriceontherealestatepricesfordifferentusesandthedegreeofinfluencetoachieveoptimalmarketcomparisonapproach,soastoobtainamorereasonablepriceofrealestateassessmentpurposes.Keywords：MarketComparisonApproach；PropertyPrice；InfluenceFactor0引言房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法是房地产价格评估中最重要的方法，现已被评估公司广泛采用。本文结合住宅、店面的特征因素，运用市场比较法确定各评估对象的比准价格，以此来分析房地产价格影响因素对不同用途房地产的影响及影响程度。1市场比较法1.1市场比较法概念市场比较法（MarketComparisonApproach）是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。1.2市场比较法的运用步骤运用市场比较法对某宗房地产进行估价时，一般按以下七个步骤进行：（1）广泛搜集交易实例的资料；（2）从搜集到的资料中选取适当的可比实例作为待估价房地产的参照物；（3）建立价格可比基础，即将可比实例的成交价格调整为具有比较基础的价格；（4）进行交易情况的修正；（5）进行交易日期的修正；（6）进行房地产状况（区域因素、个别因素）的修正；（7）求取比准价格，即该宗房地产的最终估价额。202促使泉建材之之乡”、经济的较全省经2007年，南安和安溪类年世界港位。价估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实在估价对取有条件选用市场法通过对类似房地产交易市场的调查和了解，将估价对象与区域因以此估算估价对列入本次评估范围的房地产位于泉州市丰泽区地段较景都大酒店、新苏宁电器、农业有泉秀路公交各种市政基础与生活配套服务设施层钢筋砼结构的商住委评房地产位于该幢本次评估的住宅房屋建筑面积水电卫设施2房地产价格影响因素泉州人民立足实际，奋力打造特色经济，影响房地产价格的因素通常可以分为一般因港“石化基地”、丰泽“中国树脂工艺之乡”、晋素、区域因素和个别因素。一般因素是影响一定区域国鞋都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国内所有房地产价格的一般的、普遍的