开原项目定位报告.ppt

金方圆置业,开原城东地块初步定位及初步物业优化建议 开原市位于辽宁省北部，是辽北古城，隶属铁岭市，位于铁岭市的东北部，辽河中游东测。东与西丰县、清原满族自治县相毗连，南与铁岭县交界，西与法库、昌图县接壤，北邻吉林省梨树县。 辖区面积2828平方公里，设21个乡镇街，总人口59万。开原市辖3个街道、 9个镇、4个乡、4个民族乡：新城街道、老城街道、兴开街道、八宝镇、庆云堡镇、靠山镇、金沟子镇、中固镇、八棵树镇、莲花镇、威远堡镇、城东乡、松山堡乡、业民镇、马家寨乡、上肥地满族乡、下肥地满族乡、黄旗寨满族乡、李家台乡、林丰满族乡。 世纪经典 北欧假日 和谐家园 惠工家园 千家福新村 盛华园 顺祥二期 顺祥三期 祥和家园 新华家园 盛业家园 义和园 圣方丽园 清荷鑫园 城市市区土地放量已尽，未来的土地放量不大，近期规划主要集中在城东区域 城市核心区经过整体规划指引方向及国土局的考究，目前已经基本不存在规模性旧改的土地放量 目前城东与清河相连区域土地均为熟地，近年来城市最大供应及未来的潜在供应均在此地 城北远期规划尚未实施，地块并没有拍出。 廊坊阳光佳和位于城市政务新区，城市首席高容积率大盘 通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口等举措，奠定了项目领先的市场形象 市场主流产品区间，并通过局部户型创新与面积赠送，提高产品市场竞争力 稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价 营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销 户型配比思路 一期产品价值排序 附件 政府机构 政府机构 专业人士 专业人士 大入户花园 大露台 步入式凸窗 主卧大阳台 入户花园 131平米三房 户型参考 137平米三房 凸窗 步入式衣帽间 转角凸窗 书房 功能房 超大半挑空露台 158平米舒适四房 户型参考 163平米舒适四房 270度景观窗 超大尺度阳台 270度景观窗 步入式衣帽间 杭州中坤投资咨询有限公司 杭州市密渡桥路2号白马大厦10楼D座 Tel(办公)：+86- 571- 8990 0752 Fax(传真)：+86- 571- 8508 3779 END! 开原市建设局 工作单位/职务 关主任 访谈日期 1）城东是开原近期规划，未来将成为开原的市中心，城北靠近老城区是远期规划，属大区性质规划，也是远期重点规划。 2）随着城市规划的逐步实施，人口导入与土地放量相互促进，未来地块的供应量大。 3）客户偏重与对物业的关注，开原市物业管理公司为开原房产物业公司，客户比较信任，政府机构性质。 4）铁西与铁东区域功能、居住性质及房价均有较大差异，房价差价在300到600之间较为普遍，铁西主要以满足企业员工正常居住为主。铁西园区管委会与市政府平级。 5）目前开原市房地产空置率较高，多数项目工程款的抵用是拉低房价和降低社区品质的关键要素。 6）面对接近饱和的地产市场，跳出同质化竞争是获取客户的核心要素。 7）开原市最好的教育体系为：民主小学、开原三中、开原五中； 2009年12月9日 访谈对象 访谈内容 3、4、5房、越层 经济实力尚可，对价格不太敏感，家庭人口多，兼顾子女等方面，向往城市生活。 本地人 乡镇富裕者 J 个体经营者 I 3、4、5房、越层 积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活 本地人 3、4房 对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 本地人 政府公务员 H 4、5房、越层 经济实力强，对价格不太敏感，家庭人口多，对户型要求大，更注重经商的便利程度 工厂主/私营业主 G 2房以上 为子女安家购买，地缘情节 为子女 3、4、5房、越层 积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活，地缘情节 本人使用 或投资 本地原居民 F 需 求 特 征 客户细分 客户分类 编号 个别原居民、私营业主及本地公务员构成中高端需求，目前市场产品结构需满足中高端需求，此种客户是本地大面积高总价单位购买的主力。 中高端需求特征 发现市场机会——【置业群体研究】 政府导向性及区域已有高档楼盘特性，本区域是未来城市中心区，区域价值已经被认可 未来城乡一体化中心区 发现市场机会——【区域的机遇】 城市中心区 开原市逐步形成三地结合，依托本区域内已有的高端项目品质 及价格支撑及城市进程，区域价值潜力无限 本区域是开原市未来城市中心区区 逐步形成的“城市中心效应”必将改变人们对区域的认知 高度开发 无标识 城市边界 耕地空地 区域原来的形象认知 新的价值点 区域的增值预期 发现市场机会——【区域的机遇】 居住片区开发热土 交通网络更加发达 城市新兴核心区 高标准、高起点住区 【项目自身优势】 发展基础 城市中心区、大规模、地标性、